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Gentrifizierung im 21. Jahrhundert

20.4.2010

Gentrifizierung in Deutschland zu Beginn des 21. Jahrhunderts



Vor dem Hintergrund der noch lückenhaften und zum Teil nicht bekannten wissenschaftlichen Befunde über verallgemeinerbare Ursachen und Mechanismen der Gentrifizierung ist es nicht erstaunlich, dass dieses Thema zu Beginn des 21. Jahrhunderts mit viel emotionaler Empörung und normativ kontrovers diskutiert wird. Betroffene von Gentrifizierung fühlen sich existenziell bedroht und Profiteure solcher Prozesse verteidigen ihre damit verbundenen Gewinnerwartungen.

Ein Blick in aktuelle Analysen des deutschen Wohnungsmarktes zeigt dessen immer stärkere räumliche und soziale Differenzierung. Viele altindustrielle Regionen in Ost und West verlieren immer noch Einwohner und damit Nachfrager auf den dortigen Wohnungsmärkten. Bevölkerungswachstum wird im Zeitraum 2005 bis 2025 für die Teilräume um die Metropolen München, Berlin, Hamburg, in den Regionen Rhein-Main und Neckar, im nördlichen Niedersachsen sowie am Bodensee und im südwestdeutschen Grenzgebiet zu Frankreich prognostiziert.[16] Die Intensität und soziale Struktur des Zuzugs von Menschen führt zusammen mit der jeweils vorliegenden Struktur der Wohnungsteilmärkte zu mehr oder weniger Verdrängungsdruck gegenüber einkommensschwachen Haushalten und damit zu einem Risiko für Gentrifizierung. Die Entwicklung des Wohnungsneubaus in der Bundesrepublik zeigt einen kontinuierlichen Rückgang von knapp 600.000 fertiggestellten Wohneinheiten im Jahr 1997 auf etwa 200.000 Wohneinheiten im Jahr 2007.[17] Insbesondere Mehrfamilienhäuser wurden deutlich weniger gebaut. Im Jahr 2006 waren von den insgesamt knapp 40 Millionen Wohnungen in Deutschland 26 Millionen (= 65 Prozent) Mietwohnungen: Davon befanden sich "61 Prozent in der Hand privater Kleinanbieter (...) und 39 Prozent (...) im Eigentum professioneller Anbieter. (...) Der Wohnungsbestand in Deutschland ist damit im Unterschied zu anderen Ländern durch eine kleinteilige Struktur mit einem hohen Anteil von Privateigentümern gekennzeichnet. Die Mehrheit der Privateigentümer besitzt nur wenige Mietwohnungen."[18] Im Zeitraum 1999 bis 2008 haben Kommunen, Bund und Länder 553.000 Wohneinheiten aus ihrem Bestand und damit auch entsprechende Verfügungsrechte verloren, während private Eigentümer, darunter viele ausländische Finanzinvestoren, einen Zugewinn von 627.000 Wohneinheiten verzeichneten.[19] Der von Finanzinvestoren auf dem Wohnungsmarkt praktizierte "Strategie-Mix aus Bestandserhaltung und Einzelprivatisierung" hat ihre hohen Renditeerwartungen auf entspannten Märkten kaum erfüllt.[20] Relevanter Zuzug einkommensstärkerer Haushalte erhöht die Wahrscheinlichkeit von Gentrifizierung in privatem Wohneigentum in attraktiven Lagen bei Steuerungsverlust der öffentlichen Hand infolge von Verkäufen eigener Bestände.

Geht Gentrifizierung mit der Verdrängung einkommensschwacher Haushalte einher, weil sie sich ihre alten Wohnungen aufgrund von Mietpreissteigerungen[21] nicht mehr leisten können, steigen häufig die Ausgaben der öffentlichen Hand für die Absicherung des Wohnens. Denn Neuanmietung an anderem Ort erzeugt oft höhere Wohnkosten und zwingt betroffene Haushalte zum Bezug von Wohngeld. Dabei lassen sich die für dessen Gewährung geltenden Kriterien (Wohnungsgröße pro Person und Miethöchstgrenze) insbesondere in wachsenden Metropolen häufig nicht erfüllen, wodurch das Risiko von Obdachlosigkeit steigt.[22]

Vor diesem Hintergrund ist es nicht verwunderlich, dass sich im Wohngeldbezug ein deutliches Nord-Süd-Gefälle abzeichnet: Reine Wohngeldhaushalte (das sind solche, deren Wohnkosten gänzlich von der öffentlichen Hand bezahlt werden) konzentrierten sich im Jahr 2007 vor allem in Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen und Thüringen, im westlichen Niedersachsen sowie in Schleswig-Holstein.[23] Die schwierige Lage auf diesen regionalen Arbeitsmärkten verschärft die Folgen des Rückgangs öffentlich geförderten Wohnraums. Viele bundesdeutsche Großstädte geben für die Absicherung des Wohnens schon mehr als die Hälfte des jeweiligen Haushaltsbudgets für soziale Aufgaben aus. Da es sich hierbei um eine kommunale Pflichtaufgabe handelt, die weder zu vermeiden noch zu verschieben ist, müssen bei knappen Kassen zunehmend freiwillige kommunale Leistungen wie für Kultur, Sport und Bildung gestrichen werden.

Die Gesetze zur Regelung der Unterstützung in Wohnungsnotfällen entstehen auf Bundesebene mit geringen Mitsprachemöglichkeiten der zur Zahlung verpflichteten Kommunen. Dadurch bleibt die Debatte um den Finanzausgleich zwischen Bund, Ländern und Gemeinden lebendig. Die Folgen tragen Menschen vor Ort, die sich über unzureichende Kinderbetreuung, geschlossene Schwimmbäder und reduzierte Frequenzen im öffentlichen Nahverkehr beschweren, oftmals ohne deren strukturelle Ursachen zu kennen.

Die vorliegenden Daten zur Entwicklung des bundesdeutschen Wohnungsmarktes verweisen auf einen Aspekt von Gentrifizierung, der bis zur Jahrtausendwende zumindest noch nicht in dem Ausmaß ins Gewicht fiel: Der massenhafte und weit verbreitete Auftritt internationaler Finanzinvestoren auf dem Wohnungsmarkt ist ein Symbol gesellschaftlicher Globalisierung. Sie prägt zunehmend auch die Arbeitsmärkte, die Wohnende zu nationaler und internationaler Mobilität zwingen. Beschleunigte Verkehrsverbindungen in der Luft sowie auf Schienen und Straßen ermöglichen Multilokalität des Wohnens und Arbeitens zu den zeitlichen und wirtschaftlichen Lasten der Betroffenen. Viele Menschen leisten sich außerdem für Freizeitzwecke einen oder mehrere Wohnorte.[24] Diese Praktiken verschärfen zusammen mit höherem Wohnflächenverbrauch und einer steigenden Anzahl von kleinen Haushalten den Nachfragedruck auf das gesunkene Angebot an Neubauwohnungen.

Die durch globale Vernetzung induzierte höhere Wohnungsnachfrage trifft in regional unterschiedlicher Weise auf eine weitgehend misslungene Integration von Migranten. Diese Bevölkerungsgruppen, die seit den 1960er Jahren als 'Gastarbeiter' das westdeutsche Wirtschaftswunder ermöglicht haben, weisen vielfach auch in der zweiten und dritten Generation einen unterdurchschnittlichen Bildungsgrad und gering qualifizierte Berufstätigkeiten auf. Sie können sich als Nachfrager auf dem Wohnungsmarkt oft nur durch Bündelung mehrerer kleiner Einkommen von Familienmitgliedern behaupten. Zudem sind sie häufig von Diskriminierung betroffen und ziehen sich zum Schutz davor in kleinräumige Enklaven zurück.[25] Vor Verdrängung infolge von Gentrifizierung können sich einkommensschwache Zuwanderer aus dem Ausland nur durch den Erwerb von Wohneigentum oder durch den freiwilligen Umzug in günstigere Wohngebiete schützen. Diese Art von Segregation stößt immer wieder auf Akzeptanzprobleme und trägt zur Verfestigung von Diskriminierung bei. Übersehen wird dabei, dass einkommensstärkere Bevölkerungsgruppen ganz selbstverständlich das Recht ihrer Segregation in einkommenshomogenen Wohngebieten in Anspruch nehmen.

Die beschleunigte Dynamik städtischer Veränderungen infolge der Globalisierung von Arbeits-, Wohnungs- und Finanzmärkten weist keine einheitliche Richtung auf. Wachstum und Schrumpfung von Bevölkerung differenzieren sich regional und kleinräumig aus. Sie stellen die an standardisierte Maßnahmen ,für alle' gewohnte Stadtpolitik vor die ungewohnte Herausforderung des Umgangs mit steigenden sozialen, wirtschaftlichen, politischen und kulturellen Differenzen.[26] Darauf kann nur adäquat reagiert werden, wenn das notwendige Wissen über die jeweils vor Ort wirkmächtigen Strukturen und Prozesse vorliegt. Da das vorhandene Wissen über Strukturen und Prozesse der Stadtentwicklung noch zu wenig präzise und in der Politik wie in der Bevölkerung nicht ausreichend verbreitet ist, stößt eine demokratische Regulation dieser komplexen Prozesse auf große Schwierigkeiten. Am Beispiel Hamburg lässt sich zeigen, wie leicht sich Konflikte auf das Thema Gentrifizierung fokussieren, in Wirklichkeit aber den gesamten Prozess der Stadtentwicklung meinen.

Im Dezember des Jahres 2009 ging in Hamburg die im August des Jahres begonnene Besetzung eines Geländes, an dessen profitabler Erneuerung schon mehrere private Investoren gescheitert waren, erfolgreich zu Ende: "Sieg der Freibeuter - Richtungswechsel in der Stadtentwicklung: Hamburg kauft das Gängeviertel zurück" titelte Till Briegleb in der Süddeutschen Zeitung vom 17.12.2009. Der holländische Immobilienentwickler Hanzevast wollte im ehemaligen städtischen Arbeiterviertel attraktive innerstädtische Wohnungen und moderne Büros errichten, konnte dies aber über längere Zeit nicht verwirklichen. Der Senat der Freien und Hansestadt Hamburg entschied sich - im Unterschied zur 20jährigen Konfliktstrategie gegenüber den Besetzern der Hafenstraße[27] - angesichts der breiten Solidarität von Bürgern mit den besetzenden Künstlern, Architekten und Stadtplanern zum Rückkauf des Geländes. Unter dem Motto "Komm in die Gänge" mobilisieren die Aktivisten seither mit unterschiedlichen Veranstaltungen u.a. gegen Gentrifizierung. In Wirklichkeit geht es ihnen jedoch um eine Veränderung der Stadt nach den Bedürfnissen aller Bewohner im Verbund mit anderen Initiativen in der Stadt. Was das bedeutet, muss nun mit Vertretern des zurückgekehrten städtischen Eigentümers verhandelt werden. Dieser Prozess beflügelt offenbar den Willen zu politischen Neuorientierungen: Künftig will die Stadt Hamburg Grundstücke nicht mehr wie bisher denjenigen überlassen, die dafür am meisten bieten, sondern aufgrund des besten Konzeptes entscheiden. Belastbare Kriterien hierfür wären noch zu erarbeiten, wenn es nicht bei einem reinen Lippenbekenntnis bleiben soll. Auch in anderen Gebieten von Hamburg (z.B. in St. Pauli oder Altona) regt sich der Widerstand gegen den meistbietenden Ausverkauf der Stadt.

Solche Aktivitäten zeigen, dass Bürger wieder ihr Interesse an Stadtentwicklung bekunden und nicht mehr bereit sind, ihre Lebensräume ungefragt Gentrifizierungsrisiken auszusetzen. Wirtschaft und Politik wären klug beraten, diese konstruktive Energie aufzugreifen und für eine originelle eigenlogische[28] Entwicklung aller Stadtsegmente zu nutzen, die eine qualitative Profilierung im internationalen Wettbewerb der Städte um Gäste und Investitionen unterstützt. Eine verzweifelte und teure Werbung um ,kreative Potenziale'[29] würde sich erübrigen, denn ihre unterschiedlichen Varianten werden von interessanten Stadtqualitäten angelockt oder bleiben da und engagieren sich mit ihren jeweiligen Ressourcen für deren Fortbestand und Weiterentwicklung.


Fußnoten

16.
Vgl. Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Stadtentwicklung (BMVBS) (Hrsg.), Bericht über die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Deutschland, Berlin 2009, S. 37.
17.
Vgl. ebd., S. 45.
18.
Vgl. ebd., S. 48ff.
19.
Vgl. ebd., S. 49f.
20.
Vgl. ebd., S. 51.
21.
Mietpreissteigerungen entstehen auf dynamischen Wohnungsmärkten mit einem ausgeprägten zahlungskräftigen Nachfragedruck aufgrund von Modernisierung und Neubau, durch regelmäßige Anpassungen des Mietspiegels an die höheren Neuvermietungsmieten, spekulative Investitionen sowie durch Strukturen des Wohnungsangebots, das der jeweils existierenden Nachfrage aus quantitativen und qualitativen Gründen nicht mehr entspricht. Letztgenannter Zusammenhang zeigt sich z.B. in Hamburg in der Tatsache, dass Ende der 1990er Jahre 75 Prozent aller Wohnungen auf dem Markt kleiner als 70 qm waren. Früher wohnten in solchen Einheiten noch vier oder mehr Personen, während heute der durchschnittliche Wohnflächenverbrauch auf mehr als 40qm pro Person gestiegen ist. Die Mehrzahl der Hamburger Wohnungen ist somit nach heutigen Maßstäben oft schon für zwei Personen zu klein, wodurch der Nachfragedruck auf größere Wohnungen steigt und insbesondere in attraktiven Lagen zu überdurchschnittlichen Preissteigerungen führt.
22.
Vgl. Ingrid Breckner, Wohnungsnot, Obdachlosigkeit, in: H. Häußermann (Anm. 10), S. 279-288.
23.
Vgl. BMVBS (Anm. 16), S. 65.
24.
Vgl. Bundesamt für Bauwesen, Stadtentwicklung und Raumordnung (BBSR) (Hrsg.), Multilokales Wohnen, in: Informationen zur Raumentwicklung, (2009) 1/2, Bonn 2009.
25.
Vgl. Wolf-Dietrich Bukow/Claudia Nikodem/Erika Schulze/Erol Yildiz (Hrsg.), Was heißt hier Parallelgesellschaften? Zum Umgang mit Differenzen, Wiesbaden 2007; Wolf-Dietrich Bukow, Urbanes Zusammenleben: Zum Umgang mit Migration und Mobilität in Europäischen Stadtgesellschaften, Wiesbaden 2010, S. 81ff.
26.
Vgl. Hartmut Häußermann/Dieter Läpple/Walter Siebel, Stadtpolitik, Frankfurt/M. 20082.
27.
Der politische Kampf um die alten Häuser in der Hamburger Hafenstraße ist heute ein Denkmal der gescheiterten Konfrontationspolitik gegenüber Hausbesetzungen. Der langjährige Prozess hat durch die vielen Polizeieinsätze viel Geld und Verletzungen gekostet, Lernprozesse erschwert sowie Motivationen für konstruktive Konfliktlösungen aufgezehrt. Schlussendlich mussten die politischen Entscheidungsträger das Handlungskonzept akzeptieren, das bereits zu Beginn von der zivilgesellschaftlichen "Patriotischen Gesellschaft von 1789" vorgeschlagen war: eine Modernisierung der Gebäude unter Beteiligung der Nutzer auf genossenschaftlicher Basis.
28.
Vgl. Helmuth Berking/Martina Löw, Die Eigenlogik der Städte - Neue Wege für die Stadtforschung, Frankfurt/M.-New York 2008.
29.
Vgl. z.B. das Gutachten von Klaus Overmeyer "Kreative Milieus und offene Räume in Hamburg" im Auftrag der Hamburger Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt.

 

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Städte sind die Kristallisationspunkte des gesellschaftlichen Wandels. Das Dossier schildert aktuelle Tendenzen sowie Ursachen und Folgen der Stadtentwicklung in Deutschland. Es stellt stadtpolitische Steuerungsversuche vor, mit denen auf die Probleme der Städte reagiert wird. Weiter...