Datenreport 2018

14.11.2018 | Von:
Daniel Zimmermann

Preise und Wohnkosten

Beim Wohnen stellt der Blick auf die Struktur des Wohnungsbestandes die Angebotsseite dar. Die Nachfrageseite bilden die Kauf- oder Mietinteressierten. Stark vereinfacht ausgedrückt werden Nachfrage und Angebot über den Preis zusammengebracht. Bei einem so alltagsrelevanten Gut wie dem Wohnen sind der Preis und dessen Entwicklung für Politik und Gesellschaft sehr wichtig. Die amtliche Statistik liefert hierzu wesentliche Informationen in unterschiedlichen Statistiken.

Eigentümerkosten

Eigentümerinnen und Eigentümer, die ihre Immobilie selbst nutzen, zahlen zwar keine Miete, haben aber Kosten, die sich aus Anschaffung und Besitz der Immobilie ergeben. Die beim Bauen oder Kaufen von selbst genutzten Wohnimmobilien anfallenden Kosten unterliegen der Wirtschaftslage, sind abhängig von politischen Maßnahmen sowie der Entwicklung von Material- beziehungsweise Arbeitskosten.

i

Info 5

Indizes zu Bau- und Immobilienpreisen

Mithilfe eines Index kann die Entwicklung von Preisen für festgelegte Güter oder Dienstleistungen beobachtet werden. Die Preisentwicklung des Neubaus konventionell gefertigter Wohngebäude, der Instandhaltung von Wohngebäuden und der Errichtung von Außenanlagen für Wohngebäude wird über die Baupreisindizes abgebildet. Der sogenannte Warenkorb für diese Indizes setzt sich aus ausgewählten Bauleistungen zusammen, die für den Bau eines Standardhauses verwendet werden.

Der Häuserpreisindex misst die durchschnittliche Preisentwicklung aller typischen Markttransaktionen für Wohnimmobilien (Eigentumswohnungen sowie Ein-/Zweifamilienhäuser), die als "Gesamtpaket" aus Grundstück und Gebäude verkauft beziehungsweise erworben werden. Dazu zählt sowohl der Erwerb von neu erstellten als auch der Erwerb von bestehenden Wohnimmobilien, unabhängig vom Veräußerer und vom Verwendungszweck.

Die Preisindizes für selbst genutztes Wohneigentum messen die durchschnittliche Preisentwicklung für neue, selbst genutzte Wohngebäude und Wohnungen sowie die Ausgaben, die mit dem Erwerb oder Besitz von Wohneigentum entstehen. Der Erwerb von Wohneigentum umfasst den Kauf und die Erwerbsnebenkosten (zum Beispiel Makler, Grunderwerbssteuer). Der Besitz von Wohneigentum beinhaltet Instandhaltungen, Versicherungen und Hausverwaltung.

Gegenstand der Statistik der Kaufwerte für Bauland sind alle Kauffälle von Bauland von 100 Quadratmetern und mehr. Diese werden von den Finanzämtern und Gutachterausschüssen direkt eingeholt. Baulandpreise schwanken je nach Art des Baulands, Baureife und Ort sehr stark. Außerdem kann es große Unterschiede darin geben, welche Qualität das in einem gegebenen Zeitraum gekaufte Bauland hat, sodass sich nicht tatsächlich die Baulandpreise geändert haben, sondern lediglich Bauland bestimmter Art verkauft wurde. Die tatsächliche Entwicklung der Kaufwerte lässt sich daher erst in längeren Zeitreihen gut einschätzen. Der Preisindex für Bauland stützt sich auf aggregierte Daten der Statistik der Kaufwerte für Bauland. Er ist robuster gegenüber den genannten Strukturveränderungen.

Die Preise für neu erstellte wie auch bestehende Wohnimmobilien stiegen in den vergangenen Jahren beinahe kontinuierlich an. So verzeichnete der Häuserpreisindex insgesamt im Zeitraum von 2010 bis 2017 einen Preisanstieg um 32 %, wobei in diesem Zeitraum der Preis für bestehende Immobilien stärker stieg als der für neue Wohnimmobilien.
Häuserpreisindex — 2015 = 100Häuserpreisindex — 2015 = 100 Lizenz: cc by-nc-nd/3.0/de/ (bpb)

Auch für den Erwerb von Wohneigentum insgesamt sind durchgängig Preisanstiege von 2010 bis 2017 zu beobachten. Dies ergibt sich unter anderem aus dem zugrunde liegenden Verlauf des Häuserpreisindex und der Baupreisindizes. Der stärkste Anstieg bei den Teilindizes war mit + 50 % jedoch bei den Erwerbsnebenkosten zu beobachten, da sich die darin enthaltene Grunderwerbsteuer in 13 von 16 Bundesländern von 3,5 % auf bis zu 6,5 % erhöhte. Zudem stiegen die Aufwendungen für die weiteren erfassten Kaufnebenkosten: Maklergebühren sowie Grundbuch- und Notarkosten.
Preisindizes für selbstgenutztes Wohneigentum — 2015 = 100Preisindizes für selbstgenutztes Wohneigentum — 2015 = 100 Lizenz: cc by-nc-nd/3.0/de/ (bpb)

Nach dem Erwerb von Wohneigentum entstehen weitere Kosten für Eigentümerinnen und Eigentümer. Die Kosten für den Besitz setzen sich dabei aus Kosten für Instandhaltung, Versicherung und Hausverwaltung zusammen. Der Besitz von Wohneigentum verzeichnete im Zeitraum 2010 bis 2017 Preissteigerungen, vor allem aufgrund der Kostenzunahme bei Instandhaltungen und durch den Anstieg der Versicherungskosten für Wohngebäude. Für Instandhaltung haben sich die Preise von 2010 bis 2017 um 21 % erhöht, für Versicherungen betrug der Preisanstieg in diesem Zeitraum 19 %.

Während sich durch die Indizes zu selbst genutztem Wohneigentum und den Häuserpreisindex die Preisänderungen für Erwerb und Besitz von Wohngebäuden betrachten lassen, geben die Baupreisindizes auch die Entwicklung der Kosten für den Bau von Wohngebäuden an. Es zeigt sich, dass die Preise relativ kontinuierlich anstiegen. Die Preise für Ausbauarbeiten stiegen dabei etwas schneller als für Rohbauarbeiten. Dies liegt unter anderem daran, dass Ausbauarbeiten arbeitsintensiver sind als Rohbauarbeiten und es weniger Potenzial zur Automatisierung und Optimierung der Arbeit gibt. Zwischen 2007 und 2017 ist der Preis für den Neubau von Wohngebäuden um 22 % gestiegen und damit weniger stark als die Indizes für den Kauf bestehender oder neu erstellter Wohnimmobilien.
Preisindizes für den Neubau von Wohngebäuden — 2010 = 100Preisindizes für den Neubau von Wohngebäuden — 2010 = 100 Lizenz: cc by-nc-nd/3.0/de/ (bpb)

Wer ein Haus bauen möchte, für den ist auch der Preis für das Grundstück relevant. Abbildung 6 zeigt den Preisindex von baureifem Land mit mindestens 100 Quadratmetern, das in den Baugebieten der Gemeinden liegt. Unter baureifem Land werden Grundstücke verstanden, die rechtlich zum Bau nutzbar und von den Gemeinden für den Bau vorgesehen sind und in der Regel Zugang zu ausgebauten Straßen bieten. Im Vergleich zu den Häuser- und Baupreisen stiegen die Baulandpreise zwischen 2007 und dem vorläufigen Wert für 2017 mit 54 % am kräftigsten an.
Preisindex für baureifes Bauland - 2010 = 100Preisindex für baureifes Bauland - 2010 = 100 Lizenz: cc by-nc-nd/3.0/de/ (bpb)

Mietkosten

Wie im vorhergehenden Abschnitt bereits gezeigt, stellt die Gruppe der Mieterinnen und Mieter die anteilsmäßig größere Gruppe auf dem deutschen Wohnungsmarkt dar. Gerade im städtischen Bereich ist das Wohnen zur Miete deutlich weiter verbreitet als der Kauf von Wohneigentum. Mieten haben außerdem einen relativ hohen Anteil an den Ausgaben der privaten Haushalte. Daraus folgt ein großes Interesse der Öffentlichkeit, der Medien und der Politik an der Höhe und Entwicklung der Mietkosten.

Wie die Mikrozensus-Zusatzerhebung 2014 zeigt, lag die durchschnittliche Bruttokaltmiete in Deutschland bei 6,70 Euro je Quadratmeter. Für Wohnungen unter 40 Quadratmetern sind die höchsten quadratmeterbezogenen Bruttokaltmieten zu beobachten, und zwar unabhängig von der betrachteten Region. Mit steigender Wohnungsgröße sinken die Quadratmeterpreise in der Regel ab.

i

Info 6

Bruttokaltmiete

Zum Vergleich der Mieten wird in der Regel die Bruttokaltmiete genutzt. Die Bruttokaltmiete setzt sich aus der Nettokaltmiete und den sogenannten kalten Nebenkosten (auch Betriebskosten) zusammen. Die Nettokaltmiete (häufig auch Nettomiete, Grundmiete) bezeichnet den monatlichen Betrag, der mit der Vermieterin beziehungsweise dem Vermieter als Entgelt für die Überlassung der ganzen Wohnung vereinbart wurde. Die kalten Nebenkosten sind die monatlich auf die Mieterinnen und Mieter umgelegten Betriebskosten der Wohnung, also alle anfallenden Kosten abzüglich von Heizung und Warmwasser (beispielsweise Wasseranschluss, Abfall- und Abwasserentsorgung). Werden die warmen Nebenkosten (verbrauchsabhängige Kosten wie Heizungskosten und Warmwasserversorgung) dazuaddiert, ergibt sich die Bruttowarmmiete. Da aber die warmen Nebenkosten stark vom individuellen Konsum und den verwendeten Energiearten und -quellen abhängen, eignet sich die Bruttokaltmiete eher für einen aussagekräftigen Vergleich der Mietkosten – auch weil die kalten Nebenkosten im Regelfall anteilig nach Flächengröße der Wohnung auf die Mieter umgelegt werden.
Durchschnittliche Bruttokaltmiete nach Fläche der Wohnung 2014 — in Euro je QuadratmeterDurchschnittliche Bruttokaltmiete nach Fläche der Wohnung 2014 — in Euro je Quadratmeter Lizenz: cc by-nc-nd/3.0/de/ (bpb)

Im regionalen Vergleich heben sich die deutlich höheren Mietdurchschnitte über alle Wohnungsgrößen in den Stadtstaaten von den Mieten in den Flächenländern ab. Im Vergleich zum Durchschnitt in den ostdeutschen Flächenländern werden in den Stadtstaaten knapp 2 Euro mehr Bruttokaltmiete für den Quadratmeter bezahlt. Neben dem höheren Durchschnitt fällt ebenfalls auf, dass das beobachtbare Preisgefälle zwischen den Wohnungsgrößen in den Stadtstaaten weniger stark ausgeprägt ist als in den Flächenstaaten. Bemerkenswert ist zudem, dass die Quadratmetermieten für Wohnungen unter 40 Quadratmetern in Westdeutschland gleich hoch sind wie in den Stadtstaaten.

Spätestens seit Einführung der sogenannten Mietpreisbremse richtet sich die öffentliche und mediale Aufmerksamkeit besonders auf die Entwicklung der Mietpreise. Die amtliche Statistik weist die Mietpreisentwicklung im Verbraucherpreisindex als Teilindex aus. Bei der Interpretation dieses Index ist allerdings zu berücksichtigen, dass neben der Entwicklung der tatsächlichen Mieten der angenommene Mietwert von selbst bewohnten Eigentumswohnungen in die Berechnung eingeht.

Die Nettokaltmieten sind in den vergangenen beiden Jahrzehnten relativ kontinuierlich gestiegen, um durchschnittlich 1,2 % pro Jahr. Den kräftigsten Anstieg seit vielen Jahren verzeichneten die Mietpreise im Jahr 2017 mit + 1,6 % im Vorjahresvergleich.

Auch hier gibt es große regionale Unterschiede. In Sachsen-Anhalt und Thüringen erhöhten sich die Nettokaltmieten im Jahr 2017 lediglich um 0,8 % und 0,9 % im Vergleich zum Vorjahr. Hier waren auch in den Jahren davor vergleichsweise geringe Mietpreissteigerungen zu verzeichnen. In Mecklenburg-Vorpommern stiegen die Nettokaltmieten um 2,4 %. Da sie in den vorherigen Jahren aber kaum gestiegen waren, liegt die durchschnittliche Steigerung bei Betrachtung längerer Zeiträume immer noch unter dem bundesdeutschen Durchschnitt. Abgesehen von Mecklenburg-Vorpommern waren die höchsten Mietpreissteigerungen im Jahr 2017 in Hessen (2,2 %), Bremen (2,0 %) und Berlin (1,9 %) zu beobachten. Die Preissteigerungen scheinen dabei vor allem bei der Neu- und Wiedervermietung von Wohnungen zu entstehen.

Ein Vergleich des Mikrozensus von 2010 und 2014 unterstützt den Befund des Mietpreisindex über die Gesamtentwicklung der Mieten. Die bruttokalten Quadratmeterpreise lagen 2014 bei allen Wohnungsgrößen durchschnittlich um 0,35 Euro höher als 2010. Regional betrachtet sind vor allem in den Stadtstaaten höhere Quadratmeterpreise zu beobachten: Diese stiegen im Vergleich zu 2010 in den für urbanes Wohnen vor allem relevanten Wohnungsgrößenkategorien bis 100 Quadratmeter um mindestens 0,75 Euro je Quadratmeter. Dabei ist zu bedenken, dass die tatsächliche Belastung der Mieterinnen und Mieter sich noch weiter erhöhte, da sich auch die für die verbrauchsabhängigen Bestandteile der Miete (warme Nebenkosten) aufgewendeten Kosten deutschlandweit im Mittel um 0,08 Euro je Quadratmeter erhöht haben.


Lexika-Suche

Zahlen und Fakten

Die soziale Situation in Deutschland

Wie sind die sozialen Aufgaben in Deutschland verteilt? Und für welche Herausforderungen der Gegenwart und Zukunft müssen Lösungen gefunden werden? Das Online-Angebot hilft dabei, die soziale Situation in Deutschland besser einschätzen und beurteilen zu können.

Mehr lesen

Zahlen und Fakten

Globalisierung

Kaum ein Thema wird so intensiv und kontrovers diskutiert wie die Globalisierung. "Zahlen und Fakten" liefert Grafiken, Texte und Tabellen zu einem der wichtigsten und vielschichtigsten Prozesse der Gegenwart.

Mehr lesen