Wohnungseigentum

Teileigentum, Wohnungsgrundbuch

Sondereigentum an einer Wohnung, verbunden mit dem Miteigentumsanteil am Grundstück und an den gemeinsam benutzten Teilen des Gebäudes (Eigentumswohnung). Das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Teilen des Gebäudes (z. B. Büroräume) wird Teileigentum genannt.
Woran man beim Kauf einer Eigentumswohnung denken sollte:
Wer eine Eigentumswohnung kauft, muss sich im Klaren sein, dass er zwingend Mitglied einer Eigentümergemeinschaft wird, worin ein großes Streitpotenzial liegt.
Der Wohnungseigentümer muss sich der Gemeinschaftsordnung unterwerfen. Er muss damit rechnen, bei entscheidenden Beschlüssen überstimmt zu werden und gewisse Vorstellungen und Pläne nicht durchsetzen zu können, z. B. kann er nicht einfach seinen Balkon verglasen lassen; als bauliche Veränderung müsste dieses Vorhaben, auch wenn es noch so sinnvoll wäre, einstimmig von allen Wohnungseigentümern beschlossen werden.
Die Teilungserklärung ist sorgfältig zu studieren. Aus der Teilungserklärung lässt sich i. d. R. entnehmen, was zum Gemeinschaftseigentum und was zum Sondereigentum gehört (wichtig für eine spätere Kostentragungspflicht).
Wichtig ist auch die Gemeinschaftsordnung, die Satzung der Wohnungseigentümergemeinschaft, in der das Verhältnis der Miteigentümer untereinander verbindlich geregelt ist (z. B. Hausordnung, Verteilungsschlüssel bezüglich der Nebenkosten).


Gesetzliche Grundlage bildet das Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (Wohnungseigentumsgesetz, WEG) vom 15. 3. 1951 (mit späteren Änderungen). Danach wird das Wohnungseigentum rechtlich wie das Eigentum an Grundstücken behandelt (§ 4). Es entsteht durch Teilung des bisherigen Alleineigentums an dem Grundstück (§ 8) oder durch einen Vertrag der Miteigentümer und Eintragung im Grundbuch (§ 3). Der Vertrag bedarf notarieller Beurkundung, er kann auch schon vor Errichtung des Gebäudes abgeschlossen werden. Sondereigentum soll nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind (Abgeschlossenheitserfordernis); eine Ausnahme gilt für Parkplätze, bei denen die dauerhafte Markierung genügt. Das Wohnungseigentum erhält ein Grundbuchblatt (§ 7, Wohnungsgrundbuch ) und kann als solches belastet werden.

Eigentumsgemeinschaft: Die Wohnungseigentümer bilden eine unauflösliche Gemeinschaft (§ 11); hiervon ausgeschlossen werden kann, wer die Gemeinschaftspflichten so schwer verletzt, dass eine Fortsetzung der Gemeinschaft unzumutbar ist (§ 18). Die Veräußerung von Wohnungseigentum ist grundsätzlich frei, kann aber an die Zustimmung der anderen Miteigentümer gebunden werden, wobei die Zustimmung nur aus einem wichtigen Grund versagt werden darf (§ 12). Als Verwaltungsorgane vorgesehen sind die Wohnungseigentümerversammlung (§ 23), der Verwalter, den die Wohnungseigentümerversammlung bestellt (§ 26), und der Verwaltungsbeirat, der zur Unterstützung des Verwalters bestellt werden kann (§ 29).

Der Verwalter kann auf höchstens fünf Jahre bestellt werden (mit Verlängerungsmöglichkeit, § 26), Einspruch gegen seine Bestellung oder Abberufung ist durch Dritte nicht möglich. Die Wohnungseigentümerversammlung kann auch ohne oder gegen ihn einberufen werden (§ 24). Die mindestens einmal jährlich einzuberufende Eigentümerversammlung fasst ihre Beschlüsse mit der Mehrheit der Köpfe oder nach dem Beteiligungsverhältnis. Die Beschlüsse können binnen eines Monats vor dem Amtsgericht im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit angefochten werden. Angelegenheiten, die nach dem WEG durch Mehrheitsbeschluss geregelt werden können, sind z. B. Gebrauchsregelungen wie die Beschränkung der Haustierhaltung oder des Musizierens, Öffnungszeit und Sicherung der Haustür, Kinderwagenaufstellung im Hausflur, die Bestellung und Abberufung des Verwalters sowie Entscheidungen über den Wirtschaftsplan, die Abrechnung und die Rechnungslegung des Verwalters. Dagegen darf mit einem Mehrheitsbeschluss nicht von unabdingbaren Vorschriften des WEG oder von entsprechenden Vereinbarungen in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung abgewichen werden. Ein dennoch gefasster Mehrheitsbeschluss ist nach neuerer Rechtsprechung des BGH von Anfang an nichtig.


Quelle: Duden Recht A-Z. Fachlexikon für Studium, Ausbildung und Beruf. 3. Aufl. Berlin: Bibliographisches Institut 2015. Lizenzausgabe Bonn: Bundeszentrale für politische Bildung.



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