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Mangelware Mieter

Vom Verfall der Sitten auf den Schauplätzen des "Stadtumbau Ost"

In Halle/Saale stehen 20 Prozent der Wohnungen leer, Eigentümer und Immobilienunternehmen liefern sich einen zähen Kleinkrieg um die Mieter. Koordinierter Rückbau und Stadtplanung bleiben auf der Strecke, denn: "Soviel Planwirtschaft ist in einer Marktwirtschaft einfach nicht vorgesehen."

An einem Montag gegen Mittag blieb in der Richard-Paulick-Straße das warme Wasser weg. Zwei Tage später konnten die Abgeschalteten in der Lokalzeitung von dem zähen Streit lesen, den die Verwalter ihrer Häuser mit dem Energieversorger führten. Streitgegenstand: unbeglichene Rechnungen.
Wieder einmal war für vier Wohnhäuser der Ernstfall spürbar näher gerückt. Wieder einmal standen 350 Mietparteien vor der bangen Frage, ob der Eigentümer ihrer Wohnungen noch zahlungsfähig sei. Oder würde auch ihr Haus bald zu jenen Unglücksadressen zählen, die herrenlos einer ungewissen Zukunft entgegentrudelten? Was würden sie als nächstes erleben müssen – Stillegung des Fahrstuhls, Einstellung aller Wartungs- und Reparaturarbeiten? Nichts von all dem ist mehr undenkbar. Selbst das Kaltbleiben der Heizkörper, Albtraum aller Hochhausbewohner, war schon vorgekommen. Im September 2001 hatte mit dieser bösen Überraschung für zwei Blocks entlang der Neustädter Magistrale die letzte Phase eines stetigen Niedergangs begonnen.

Herrenlose Gebäude

Die Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft (GWG), als Nachfolgerin des einstigen VEB Gebäudewirtschaft größter Wohnungsbesitzer der Neustadt, hatte Mitte der Neunzigerjahre zwei Zehngeschosser an eine Anlagegesellschaft verkauft. Die veräußerte ihren frisch erstandenen Besitz alsbald weiter, und so ging das noch ein paar Mal, bis niemand mehr so recht durchsah, wem denn nun die insgesamt 240 Wohnungen gerade gehörten. Entnervt vom ständigen Wechsel der Ansprechpartner, zogen immer mehr Bewohner davon.

Irgendwann gab es einen Konkurs. Als das kleine süddeutsche Kreditinstitut, dem daraus die beiden Leerstandskandidaten zugefallen waren, selbst auch noch in Schwierigkeiten geriet, kümmerte sich niemand mehr um die zwei Immobilien "da irgendwo im Osten".

In denen gab das Ausbleiben der Fernheizung den letzten Mietern das Signal, sich endgültig in alle Winde zu zerstreuen. In einem der herrenlosen Gebäude begannen Feuerteufel ihr Unwesen zu treiben. Bald kam die Feuerwehr jede zweite Nacht, die weißen Fassaden wurden von den schwarzen Schmauchfahnen der Wohnungsbrände grässlich gezeichnet. Die Einheimischen redeten nur noch von der "Ruine". Endlich, nach Monaten, ließ das Ordnungsamt die breiten Eingänge zumauern.

Verlust einer Großstadt

Willkommen auf den Schauplätzen des "Stadtumbau Ost"! Hier trägt der umstrittene Begriff "Schrumpfung" inzwischen vielerlei konkrete Gesichter. Der Mechanismus, der unter Stadtplanern, Rathauspolitikern, vor allem jedoch unter Vermietern Furcht und Schrecken verbreitet, ist denkbar einfach: Da man vier vermietete Wohnungen braucht, um die Ausfälle einer leeren fünften zu kompensieren, liegt bei etwa 15 Prozent Leerstand der ökonomische Umschlagspunkt; jenseits dieser Grenze entstehen nur noch Kosten, keine Überschüsse mehr. Ab 20 Prozent wird der Konkurs nur noch zu einer Frage der Zeit.

Mit genau diesem kritischen Anteil von 20 Prozent unvermietbarer Wohnungen zählt Halle/Saale zu den besonders schwer betroffenen Städten. Innerhalb eines reichlichen Jahrzehnts haben 90.000 Menschen die Stadt verlassen, und der Exodus geht weiter. Das statistische Landesamt rechnet für 2020 nur noch mit etwa 195.000 Einwohnern, weshalb das Stadtentwicklungskonzept den Abriss von 20.000 Wohnungen vorsieht.

Verlustzahlen dieser Größenordnung, die fast schon einer Großstadt entsprechen, sind also nicht mehr allein als wohnungswirtschaftliches Spartenproblem zu betrachten; hier werden Kommunen in ihren vitalen Existenzbedingungen betroffen, von der technischen und sozialen Infrastruktur bis zur Stadtökonomie muss vieles neu gedacht werden.

Handeln nach dem Sankt-Florians-Prinzip

Nun liegen im Stadtplanungsamt zwar Pläne vor, nach denen unterschieden wird zwischen erhaltungswürdigen Nachbarschaften und solchen, die absehbar zur Disposition stehen. Doch wer am Ende wirklich den Abrissbagger bestellt, darauf haben die Planer keinen direkten Einfluss. Allenfalls können sie jeden abblitzen lassen, der für ein Bau- oder Sanierungsobjekt in solch abgeschriebenen Gebieten noch einen Förderantrag stellt.

Nicht gerade ein kräftiger Hebel, um die Geschicke der Stadt zu lenken, zumal wenn 21 Unternehmen und Eigentümergemeinschaften unter einen Hut zu bringen sind. Es existiert ein Runder Tisch zur Koordinierung sämtlicher Rückbauüberlegungen, doch unter den Akteuren herrscht strikte Freiwilligkeit. Und häufig auch das Sankt-Florians-Prinzip: Möge das schlimme Schicksal mich verschonen und lieber meinen Nachbarn treffen.

Besonders Clevere versuchen, ihre Verlustobjekte noch rechtzeitig vorher unbedarften Aufkäufern anzudrehen, und wie man hört, hat das ein paar Mal tatsächlich geklappt. Nachdem das Südpark-Viertel als Ganzes auf die "Abrissliste" gekommen war, zog sich der Platzhirsch unter den Vermietern dort komplett zurück und sah aus sicherer Ferne zu, wie sein Nachfolger, eine Immobiliengesellschaft aus dem fernen Ruhrgebiet, 1999 mit über dreitausend Wohnungen (davon 33 Prozent leer) in die Pleite rutschte.

Richtig verwerflich wird solche Abschiebungstaktik, wenn ahnungslose Mieter geködert werden. Haben die sich zum Kauf ihrer Wohnung in einem der "Nachranggebiete" überreden lassen, kann es geschehen, dass ihr Haus am Ende allein auf weiter Flur übrig bleibt – es sei denn, sie ziehen auch davon und schreiben ihr sauer erworbenes Besitztum in den Wind.

Wie sehr in schrumpfenden Städten die guten Sitten verfallen, zeigte sich in Halle-Neustadt an jener spektakulären Anzeigenkampagne, in der vor Jahren einer der größten privaten Eigentümer in der Lokalpresse "Geheime Abrisspläne im Rathaus!" enthüllte und so die Bewohner potenzieller Abrisshäuser in seine frisch renovierten Objekte umzulenken versuchte.

Ende des sozialdemokratischen Jahrhunderts

An diesem zähen Kleinkrieg um die "Mangelware Mieter" wird ein Kernkonflikt des Stadtumbaus sichtbar, vor dem der Berliner Stadtplaner Wulf Eichstädt schon vor Jahren eindringlich gewarnt hatte: Es werde "in der weiteren Eskalation der Probleme nicht ganz leicht sein, unter sich täglich zuspitzenden Konkurrenzbedingungen ein koordiniertes Verhalten im Kampf um die Mieter zu verabreden, bei dem keine Seite versucht, Vorteile zulasten eines anderen Unternehmens herauszuholen".

Das "sozialdemokratische Jahrhundert" eines dem Gemeinwohl verpflichteten Wohnungs- und Städtebaus ist mit einer Gründlichkeit vorbei, dass man es kaum fassen mag. "Die privatkapitalistische Organisation des deutschen Wohnungswesens", so der Leipziger Politologe Mathias Bernt, "bedingt ja gerade ein Konkurrenzverhältnis der Wohnungsanbieter untereinander und verlangt von den Akteuren, ihr Handeln am Wohl ihres Einzelunternehmens und nicht am 'Gemeinwohl' zu orientieren." Noch einmal der Planer Eichstädt: "Soviel Planwirtschaft ist in einer Marktwirtschaft einfach nicht vorgesehen."

Aber es geht ja gar nicht um die großen Wohnungsgesellschaften allein. Viel dramatischer, weil noch schwerer steuerbar, zeigt sich das Schrumpfungsproblem bei den unendlich vielen Einzelhausbesitzern. Schon ein kurzer Blick auf die zahllosen leeren Fensterhöhlen des Hallenser Bahnhofsviertels macht klar, dass an solchen Standorten der Besitz eines Hauses eher als Strafe denn als eine ökonomische Verlockung anzusehen ist.

Und dies umso mehr, als einer der klassischen Beweggründe für Anschaffung und Bewirtschaftung von privatem Immobilienbesitz ausfällt: Mit einer Wertsteigerung der Objekte, von breiten Kreisen der Gesellschaft bisher als Altersvorsorge einkalkuliert, wird in Zukunft mangels Käufernachfrage nicht mehr zu rechnen sein. Immobilienseiten großer ostdeutscher Zeitungen warnen inzwischen vor leichtfertigen Geldanlagen im Wohnungsbau. Abertausende düpierte Anleger und Häuslebauer sind so schon unerwartet auf einen Grundsatz der Ökonomie gestoßen worden: Wo die Menschen davonlaufen, verlieren selbst Grund und Boden alle Heiligkeit.

Regie der Konkursrichter

Der Überlebenskampf der angeschlagenen Wohnungsunternehmen ist nur Symptom. Die rauchgeschwärzten Fensterlöcher gegenüber der nagelneuen Einkaufspassage von Halle-Neustadt geben eine Ahnung von sehr viel weiter reichenden Risiken, denen es bei der Organisierung eines "geordneten Rückzugs" vorzubeugen gilt. Ungesteuerte Schrumpfung, d.h. dass "möglicherweise der Markt und die Konkursrichter die alleinige Regie übernehmen" (Eichstädt), birgt die Gefahr einer chaotischen Erosion bestehender Strukturen in sich.

Das Auseinanderdriften der Gesellschaft, eine soziale Spaltung zwischen "Gewinnern" und "Verlierern" ist schon in den Anfangsstadien der städtischen Transformation überdeutlich zu beobachten; wird ihr nicht entgegen gewirkt, erlahmen alsbald die inneren Stabilisierungskräfte auch intakter Bürgerschaften.

In aller Regel bleiben die schlechter Ausgebildeten, weniger Motivierten und geringer Beweglichen an den schrumpfenden Orten zurück, deshalb warnt der Leipziger Soziologe Dieter Rink vor der Unterschreitung kritischer Grenzen: "Die abnehmende Fähigkeit einer schrumpfenden und alternden Bevölkerung zur Partizipation dürfte in vielen Regionen zur Krux der künftigen Entwicklung werden, denn gerade in schrumpfenden Kommunen und Regionen ist die Perspektiv- und Hoffnungslosigkeit am größten – der Problemdruck aber auch." Womit nicht zuletzt politische Entwicklungen angedeutet sind, die selbst abgebrühte Deregulierungsfreunde das Fürchten lehren dürften.