Titelkleingrau
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9.7.2018 | Von:
Joscha Metzger

Betongold

Wohnungen und Immobilien als Kapitalanlage

Ehemals öffentliche Wohnungsbestände werden heute als Betongold betrachtet. Über die Verwandlung städtischen Wohneigentums in eine Ware informiert Joscha Metzger.

(@Meike Fischer)(@ Meike Fischer)

„Zinshaus mit Ausbaureserve. Wohn- und Geschäftshaus kaufen in Hamburg“. Wer hin und wieder einen Blick auf die Anzeigen einschlägiger Immobilienportale wirft, wird solcherart Formulierungen häufiger finden. Im zitierten Fall geht es um ein Haus mit zwanzig kleinen und bewohnten Mietwohnungen sowie zwei Gewerberäumen mit insgesamt 800m² Fläche, verteilt auf Erdgeschoss und drei Stockwerke, das zum Kauf angeboten wird. Gebaut wurde das Haus zu Beginn der 1960er Jahre. Kosten soll es heute deutlich über drei Millionen Euro. Die „Ausbaureserve“ bezieht sich auf die Möglichkeit, Stockwerke auf das Gebäude aufzusetzen.

Was bedeutet es, wenn ein Haus als „Zinshaus“ umworben wird? Das Immobilienportal, auf dem die Anzeige gepostet wurde, erläutert hierzu: „Eine äußerst rentable Möglichkeit“ der Kapitalanlage sei „der Kauf einer vermieteten Immobilie“. Im Fachjargon spreche man von „einem Renditeobjekt oder auch vom Zinshaus“[1]. Als populäre Bezeichnung dieser Verwendung von Immobilien hat der Begriff „Betongold“ Verbreitung gefunden. Dieser verknüpft zwei Bedeutungsebenen: Zum einen wird der Bezug zu Gold hergestellt, welches historisch als besonders krisenbeständig gilt. Diese Sicherheit wird auch für das Geschäft mit dem Wohnen angenommen. Zum anderen kann Beton als wichtigster Baustoff des 20. Jahrhunderts im weiteren Sinne als Synonym für die Bauwirtschaft gelten. Im engeren Sinne weckt „Beton“ Assoziationen zum funktionalistischen Städte- und Wohnungsbau, wie er in Deutschland insbesondere in den 1950er bis 1970er Jahren umgesetzt wurde. Im Zuge aktueller Entwicklungen auf den Wohnungs- und Immobilienmärkten können diese Betonbauten zunehmend „zu Gold“ gemacht werden.

Wirtschaftswissenschaftlich kann zwischen einer wohnungs- und einer immobilienwirtschaftlichen Perspektive unterschieden werden: Während auf dem Wohnungsmarkt „Wohnnutzungen angeboten und nachgefragt werden“, ist es auf dem (Wohn-)Immobilienmarkt das „Sachkapital“, also die Wohnungen und Wohngebäude[2]. Zwischen beiden Märkten gibt es Überschneidungen, aber auch Differenzen. Geht es um die Nutzung, kommt der sozialen und kulturellen Bedeutung des Wohnens in der Vermarktung eine wichtige Rolle zu. In einer immobilienwirtschaftlichen Betrachtung können diese Aspekte eher vernachlässigt werden, hier steht die Verwertbarkeit des Gebäudes mit seinem entsprechenden Grundstück im Fokus. Im historischen Rückblick hat sich in Deutschland seit den 1990er Jahren ein Paradigmenwechsel von einer wohnungswirtschaftlichen zu einer immobilienwirtschaftlichen Betrachtung des Geschäfts mit dem Wohnen ergeben.

Wohnimmobilien als Kapitalanlage

Immobilien gelten als „besondere Waren“, da sie bestimmte Merkmale aufweisen, die sie von anderen Wirtschaftsgütern unterscheiden[3]: Sie sind „immobil“, also auf den Ort festgelegt, auf dem sie einmal errichtet wurden. Sie sind als Bauten langfristig angelegt. Bau und Unterhalt erfordern einen hohen Kapitalaufwand, dessen Finanzierung neben dem Rückgriff auf Eigenkapital üblicherweise in Form eines Bankkredits gewährleistet wird. Immobilien können zwar durch Modernisierungen verändert werden, eine Veränderung ihrer grundsätzlichen Beschaffenheit erfordert jedoch einen dem Neubau vergleichbaren Aufwand. Handelt es sich um Wohnimmobilien, kommen noch weitere Besonderheiten hinzu: Auf eine Wohnung kann – im Gegensatz zu vielen anderen Konsumgütern – kaum verzichtet werden. „Nicht wohnen“ ist in der bürgerlichen Gesellschaft keine rationale Alternative. Insbesondere auf dynamischen Wohnungsmärkten macht sich diese „Nicht-Substituierbarkeit“ des Wohnens für Mieter_innen auf problematische Weise bemerkbar: Wenn ein Umzug neben dem zeitlichen und dem finanziellen Aufwand auch bedeutet, zukünftig eine höhere Miete zu bezahlen und in einen abgelegenen Stadtteil zu ziehen, sind Mieter_innen oft bereit, weitgehende Kompromisse gegenüber ihren Vermieter_innen einzugehen, um sich die sozialen, kulturellen und ökonomischen Transaktionskosten eines Wohnungswechsels zu ersparen[4].

In ökonomischer Hinsicht stellt sich Wohnungsbau und -verwaltung immer als Frage nach dem „wirtschaftlichen“ Einsatz von Produktionsfaktoren und Ressourcen zugunsten des gewünschten Ziels der Wohnungsversorgung dar. Innerhalb einer kapitalistischen Produktionsweise gelten ökonomische Prozesse wie Wohnungsbau, -kauf, -verkauf oder -vermietung jedoch nur dann als wirtschaftlich erfolgreich, wenn es im Resultat gelingt, mehr Geld zu erhalten als zuvor investiert wurde[5]. Eine gewinnorientierte Investition in Immobilien macht diese zur Kapitalanlage. Neben Grundstückseigentümer_innen, Investor_innen, Bauwirtschaft und potentiellen Mieter_innen oder Käufer_innen spielen im Bereich der Immobilienwirtschaft Kreditinstitute eine wichtige Rolle. Im oben skizzierten Beispiel aus Hamburg wird für das Gebäude ein Kaufpreis von über drei Millionen Euro aufgerufen. Eine potenzielle Käuferin kann diese Summe gegebenenfalls aus ihrem vorhandenen Vermögen bestreiten. In der Regel wird sie aber nur einen kleinen Teil der Summe aus ihrem Eigenkapital heraus finanzieren und einen größeren Teil als Kredit bei einer Bank aufnehmen. Der als Fremdkapital aufgenommene Kredit muss wiederum verzinst über einen längeren Zeitraum zurückgezahlt werden, so dass sich neben dem Kaufpreis und seinen Nebenkosten (Makler- und Notargebühren, Steuern etc.) weitere Finanzierungskosten ergeben. Auch beim Neubau eines Hauses zur späteren Vermietung oder zum Verkauf stellen die Finanzierungskosten – also der bei einer Bank als Kredit aufgenommene Betrag zuzüglich der anfallenden Zinsen – zumeist den größten Posten der Aufwendungen dar[6].

Der Begriff „Zinshaus“ bezieht sich jedoch nicht auf die Zinsen, die auf das Fremdkapital zu zahlen sind, sondern auf das Ziel der Eigentümerin, durch die Inwertsetzung des Hauses eine Rendite auf ihr eingesetztes Eigenkapital zu erwirtschaften. Im genannten Beispiel stehen jährliche Mieteinnahmen von knapp 130.000 Euro für die zwanzig vermieteten Wohnungen und zwei Gewerbeeinheiten einem Kaufpreis von über drei Millionen Euro gegenüber. Soll das Haus als langfristig angelegte Kapitalanlage dienen, müssen die Mieteinnahmen die Erwirtschaftung der Kosten und Nebenkosten für Kauf und Unterhalt des Hauses sowie die Rendite der Eigentümerin ermöglichen. Da sie nur einen Bruchteil des Kaufpreises ausmachen, muss in diesem Fall eine langfristige Kalkulation der Ausgaben und Einnahmen vorgenommen werden. Eine Möglichkeit zur Erhöhung der Rendite ist eine Anpassung der Mieteinnahmen: Im Rahmen des rechtlich möglichen kann die Miete in bestehenden Verträgen sukzessive erhöht oder darauf spekuliert werden, bei zukünftigen Mieter_innenwechseln höhere Neuvermietungspreise zu erzielen. Möglich ist es auch, das Haus einige Jahre lang zu halten, mit den Mieteinnahmen die Finanzierungskosten und die Rendite auf das Eigenkapital zu bestreiten und die Immobilie dann – möglicherweise inklusive einer bis dahin erfolgten Wertsteigerung – wieder zu veräußern. Das zitierte Immobilienportal weist darüber hinaus daraufhin, dass „sich fast alle anfallenden Kosten beim Kauf einer Renditeimmobilie steuermindernd auf das Einkommen des Käufers auswirken“, der Staat also das Geschäft mit dem Wohnen fördert.

Ein ökonomisch kalkulierender Investor wird die langfristig erwartete Rendite im Verhältnis zu anderen Möglichkeiten der Kapitalanlage abwägen: Rechnet sich die Investition in Immobilien oder wäre es erfolgversprechender in andere Branchen, Aktien oder auch Gold zu investieren? Bei diesen Überlegungen wird ein gewerblicher ebenso wie ein privater Investor die in verschiedenen Bereichen erzielbare Rendite im Verhältnis zum damit verbundenen Risiko abwägen. Grundsätzlich zählen Kapitalanlagen in Immobilien zu den eher langfristig orientierten Investitionen, die mit einem eher geringen Risiko verbunden sind. Die Immobilienkrise von 2007ff. in den USA und Spanien hat jedoch gezeigt, dass auch in diesem Bereich erhebliche Risiken bestehen.

Die Wohnungswirtschaft bis zum Ende der 1990er Jahre

Wird die Wohnung von ihrer Nutzung her betrachtet, lässt sich ihre doppelte gesellschaftliche Funktion kaum übersehen: Sie dient einer Bewohnerin als Zuhause und Privatsphäre und einer Vermieterin als Kapitalanlage, die Gewinn abwerfen soll. Für die Nutzerin hat die Wohnung einen besonderen Gebrauchswert, während sie für die Vermieterin vor allem wegen ihres Tauschwerts interessant ist[7]. Diese Konstellation widersprüchlicher Interessen hat historisch immer wieder zu sozialen Konflikten geführt: Auf den weitgehend unregulierten Wohnungsmärkten des 19. Jahrhunderts bestand eine dauerhafte Wohnungsnot für Menschen mit geringem Einkommen, da zu wenig bezahlbare Wohnungen auf den Markt gebracht wurden. Die Machtasymmetrie zwischen Wohnungsuchenden und Wohnungsanbieter_innen – während die einen existenziell auf eine Wohnung angewiesen sind, können die anderen den Wechsel von Mieter_innen zumeist leicht verkraften – schuf zusätzliches Elend. In den Nachkriegssituationen nach 1918 und besonders nach 1945 bestand eine Wohnungsnot, die breite gesellschaftliche Schichten betraf. Aus der Erfahrung dieser Wohnungsnöte wurde das Wohnen zu einem Bereich intensiver staatlicher Regulation. Das Mietrecht sollte in erster Linie ein Schutzrecht für Mieter_innen sein.

In der Bundesrepublik galt bis zum Ende der 1960er Jahre eine Mietpreisbeschränkung für Altbauten. Der Neubau wurde durch die Wohnungsbaugesetze von 1950 und 1956 reguliert. Dabei wurden die Voraussetzungen für die Schaffung eines umfangreichen Bestands an öffentlich geförderten Wohnungen geschaffen. Mit dem Gesetz zur Wohnungsgemeinnützigkeit bestand für Wohnungsunternehmen die Möglichkeit, sich sozial begründeten Beschränkungen in der Geschäftstätigkeit zu unterwerfen, um im Gegenzug Steuererleichterungen zu erhalten. Dies wurde von einem großen Teil der professionellen Wohnungswirtschaft – insbesondere den Genossenschaften und den kommunalen Wohnungsunternehmen – getan. Die Beschränkungen betrafen u.a. eine Begrenzung der Rendite auf vier Prozent und eine Zweckbindung des Unternehmenskapitals auf den Bereich der Wohnungswirtschaft.

Die staatliche Regulierung führte dabei aber nicht zu einem Ende der Konflikte zwischen Mieter_innen und Vermieter_innen. Einerseits befand sich weiterhin die Mehrzahl aller Wohnungen in der Hand privater Vermieter_innen und profitorientierter Unternehmen, die ihre Gewinne auf Kosten der Mieter_innen zu maximieren versuchten. Auf der andern Seite führten das oftmals bürokratische Verwaltungshandeln und die mangelnden Mitbestimmungsmöglichkeiten der Mieter_innen auch bei den gemeinnützigen Unternehmen zu Konflikten. Eine breite gesellschaftliche Kritik erfuhren die im Rahmen des funktionalistischen Städtebaus errichteten Großwohnsiedlungen mit ihren qualitativen Mängeln ab dem Ende der 1960er Jahre. Da diese „Betonsilos“ häufig von gemeinnützigen Wohnungsunternehmen erbaut wurden, richtete sich ein Großteil der Kritik gegen dieses Segment der Wohnungswirtschaft.

Gleichermaßen gelang durch die staatliche Regulierung und Förderung jedoch der Aufbau eines großen Segments an bezahlbaren Wohnungen sowie die Schaffung eines politisch-rechtlichen Umfeldes in dem bestimmte wirtschaftliche Strategien im Umgang mit Wohnimmobilien dominierten: Das Bewusstsein für den Doppelcharakter der Wohnung als Wirtschafts- sowie Sozialgut schlug sich in betriebswirtschaftlichen Abhandlungen nieder, in denen neben wirtschaftlichen und technischen ausdrücklich auch soziale Aspekte – wie der angemessene Umgang mit Mieter_innen und Mitarbeiter_innen von Wohnungsunternehmen – behandelt wurden[8]. Im Bereich des zur Vermietung vorgesehenen Geschosswohnungsbaus galt die Prämisse, Wohnimmobilien zur langfristigen Nutzung zu erstellen. Gemeinnützige Wohnungsunternehmen strebten dauerhafte Mietverhältnisse an[9]. Im Bereich der Wohnungsbaufinanzierung entsprachen diesem Geschäftsmodell langfristige Kredite mit festen Zinssätzen, wodurch in der Planung eines Mietshauses eine langfristige Kalkulation mit im Zeitverlauf nur moderat steigenden Mieten möglich wurde.

Die prägende Rolle der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft wurde von wirtschaftsliberaler Seite kritisiert, da sie ein Marktumfeld schuf, in dem profitorientierte Verwertungsstrategien von Immobilien einem erhöhten gesellschaftlichen Rechtfertigungsdruck unterlagen. Von konservativer und liberaler Seite wurde die staatliche Regulierung der Wohnungsversorgung daher bereits seit den späten 1950er Jahren politisch in Frage gestellt. Wichtigen gesellschaftlichen Rückhalt von linker und linksliberaler Seite verlor die gemeinnützige Wohnungswirtschaft infolge der Kritik am großmaßstäbigen Wohnungsbau („Betonsilos“) sowie an der oftmals bürokratischen Verwaltung der Wohnungsbestände. Da die Wohnungsbauleistungen der Nachkriegsjahrzehnte zu einem im historischen Vergleich hohen Niveau der gesellschaftlichen Wohnungsversorgung führten, schwächte sich zusätzlich der politische Druck zur Berücksichtigung sozialer Aspekte des Wohnens ab.

In den 1980er Jahren erfolgte dann ein Paradigmenwechsel in der Wohnungspolitik: Das Mietrecht wurde zugunsten von Verwertungsinteressen modifiziert, die Wohnungsgemeinnützigkeit abgeschafft und der soziale Wohnungsbau massiv reduziert. Mit der Privatisierung eines großen Teils kommunaler Wohnungsbestände, der Beschränkung des sozialen Wohnungsbaus auf ausgewählte Bevölkerungskreise und der Dezentralisierung der Wohnungspolitik wurde die Liberalisierung der Wohnungspolitik auch in den folgenden Jahrzehnten fortgesetzt[10]. Die ebenfalls ab dem Ende der 1990er Jahre vorgenommene Liberalisierung der Finanzmärkte öffnete die Immobilienwirtschaft zunehmend für das Engagement von Finanzinvestor_innen[11].

Immobilienwirtschaft und Finanzialisierung

(@ Meike Fischer)(@ Meike Fischer)

Infolge der politischen Veränderungen hat sich in Deutschland die ökonomische Betrachtung von Wohnimmobilien seit den 1990er Jahren verändert:

Quellentext

Wohnimmobilien als Wirtschaftsgut

Die Immobilienwirtschaft ist in Deutschland eine vergleichsweise junge Wirtschafts- und Wissenschaftsdisziplin. Ursache hierfür ist, dass die Immobilie in der Vergangenheit fast ausschließlich als wertstabiles Anlagegut und als bloße „Hülle“ (…) gesehen wurde. Erst in jüngster Vergangenheit, bedingt durch qualitative Veränderungen betrieblicher Leitungsprozesse und zunehmende nationale und internationale Konkurrenz, wird die Immobilie als das betrachtet was sie ist. Ein Wirtschaftsgut, mit dem es zu wirtschaften gilt.

Quelle: Brauer 2013d: VI
Der Paradigmenwechsel von einer wohnungswirtschaftlichen zu einer immobilienwirtschaftlichen Perspektive vollzieht sich auf verschiedenen Ebenen: Zunehmend ist weniger das konkrete Gebäude mit seiner spezifischen Nutzung („bloße Hülle“) von Interesse, sondern viel eher das zu vermarktende Grundstück als Standort für eine möglichst ertragreiche Immobilie. Während der Wert der Nutzungen einer Wohnimmobilie durch bestehende Mietverträge zumeist weitgehend festgesetzt ist, kann die Orientierung auf den potenziellen Wert des Grundstücks – inklusive der Spekulation auf eine Veränderung der Nutzungen – Ertragslücken offenbaren. Im oben skizzierten Beispiel des Zinshauses bemisst sich der Wert der Nutzungen gegenwärtig auf knapp 130.000 Euro jährlich. Veränderungen – etwa eine Erhöhung der Mieten und gegebenenfalls der Austausch von Mieter_innen, ein Umbau oder eine Aufstockung des Gebäudes, eine Umwidmung von Wohn- in Gewerberaum etc. – könnten diesen Wert zukünftig deutlich erhöhen[12]. In der Aussage „ein Wirtschaftsgut, mit dem es zu wirtschaften gilt“ wird zusammengefasst, dass sich durch eine flexible Einstellung gegenüber der Nutzung einer Immobilie ihr Tauschwert maximieren lässt: „Im Mittelpunkt steht die Kosten- und Nutzungsoptimierung, um im Ergebnis davon zu nachhaltiger Ertragserzielung und Ertragssteigerung zu gelangen“[13]. Solche Nutzungsveränderungen stehen jedoch häufig im Widerspruch zu den Interessen der bisherigen Mieter_innen und können daher zu einer Vernachlässigung der sozialen Aspekte des Wohnens führen [14].

Die von Brauer[15] genannte „qualitative Veränderung betrieblicher Leitungsprozesse“ und die „zunehmende internationale Konkurrenz“ können als Konsequenzen der Aufhebung der Wohnungsgemeinnützigkeit sowie der Liberalisierung von Finanzinvestitionen im Immobilienbereich gesehen werden. Mit der Aufhebung der Zweckbindung des unternehmerischen Vermögens wurde das Immobilienkapital der ehemals gemeinnützigen Wohnungsbestände zugunsten einer Verwertung, die auch Abriss, Neubau und/oder Verkauf beinhalten konnte, „freigesetzt“. Zunehmender Druck durch Investor_innen, die zwar nicht unbedingt wohnungswirtschaftliche Erfahrungen, aber sehr wohl Erfahrungen im Bereich profitabler Kapitalanlagen mitbrachten, erhöhte die Konkurrenz und damit auch den Druck auf traditionelle Wohnungsunternehmen.

In der Folge begannen auch diese, ihre Geschäftsführung zu professionalisieren, um gegenüber neuen Mitbewerber_innen konkurrenzfähig zu bleiben. Eine entscheidende Veränderung betrifft den zeitlichen Horizont der Kalkulation von Wirtschaftlichkeit im Wohnimmobilienbereich. Während traditionelle Wohnungsunternehmen – insbesondere Wohnungsgenossenschaften und viele kommunale Unternehmen – weiterhin „bestandserhaltend“ arbeiten und daher langfristig kalkulieren, dringen immer mehr Akteure auf den Markt, die auf eine Inwertsetzung der Immobilie mit einem anschließenden Verkauf setzen. Immobilienwirtschaftliche Renditeberechnungen gehen daher in der Regel vom Ziel einer Veräußerung des Objekts durch den Investor aus. Die lehrbuchmäßig diskutierten Berechnungen umfassen dabei Zeiträume von bis zu zehn Jahren[16], unterscheiden sich also deutlich von den langfristiger angelegten Kalkulationen des Mietwohnungsbaus nach wohnungswirtschaftlichen Gesichtspunkten. Da Investitionen in Immobilien mit einem hohen Kapitalaufwand verbunden sind, sind kurzfristig orientierte Einsätze in stärkerem Maße von Zinsveränderungen auf dem Finanzmarkt betroffen, als langfristig vereinbarte Kredite:

Quellentext

Orientierung am Kapitalmarkt

In Erwartung sinkender oder steigender Zinserträge findet eine permanente Umschichtung finanzieller Mittel privater und institutioneller Anleger statt. Mit dieser Umschichtung verändern sich die Nachfrage und das Angebot der jeweiligen Anlageform. Die Geldanlage in Immobilien steht hier in Konkurrenz zu allen anderen Geldanlagemöglichkeiten auf dem Geld- und Kapitalmarkt.

Quelle: Brauer 2013a: 22
Diese zunehmende Bedeutung finanzieller Motive und die Orientierung am Kapitalmarkt können als „Finanzialisierung“ des Wohnens zusammengefasst werden[17]. Infolge der Kommerzialisierung ehemals gemeinnütziger Wohnungsbestände und der Liberalisierung der Finanzmärkte hat sich dabei in den vergangenen 15 Jahren ein Bestand von ca. 900.000 börsennotierten Wohnungen in der Hand einiger weniger Aktiengesellschaften gebildet[18]. Im Gegensatz zu den gemeinnützigen Wohnungsunternehmen, die einen Großteil dieser Wohnungen erstellt haben, verfolgen die börsennotierten Wohnungsunternehmen „zwangsläufig“ ein renditegetriebenes Geschäftsmodell, da sie davon ausgehen müssen, dass ihre Aktionäre vorrangig ein gemeinsames Interesse verbindet: ein steigender Kurs der Aktien[19]. Da ein Großteil der ehemals gemeinnützigen Wohnungsbestände in den 1950er bis 1970er Jahren gebaut wurden, finden sich in den Portfolios dieser Unternehmen entsprechend viele Wohnungen aus diesen Jahrgängen, bei denen im sprichwörtlichen Sinne gegenwärtig aus Beton „Gold“ gemacht wird.

Die Kaufanzeige des eingangs genannten Zinshauses aus Hamburg ist nicht zwingend an einen institutionellen oder börsennotierten Investor adressiert. Der Kaufpreis von über drei Millionen Euro ist zwar am durchschnittlichen bundesdeutschen Einkommen gemessen ein hoher Preis, kann aber auch von vermögenden Privatpersonen oder semi-professionellen Wohnungsunternehmen, wie es zum Beispiel Familienunternehmen darstellen, erworben werden. Insbesondere in Zeiten, in denen die Zinsen auf (Bau-)Kredite niedrig liegen und sich gleichzeitig wenig andere Wirtschaftsbranchen durch lukrative Renditen hervorheben, kann von einem hohen Interesse privater Investoren an einer derartigen Kapitalanlage ausgegangen werden. Privatpersonen aus der Mittelschicht, die zwar über ein solides Einkommen, darüber hinaus aber nur über ein kleines Vermögen verfügen, werden sich kein Zinshaus für drei Millionen leisten – auch diese finden heutzutage aber gute Gründe, sich zumindest für eine Eigentumswohnung zu interessieren. Infolge der Individualisierung der Altersvorsorge und steigender Mieten gilt die Investition in Eigentum als doppelte Sicherheit: Als Quelle für zukünftige Mieteinnahmen stellt sie eine sichere Kapitalanlage dar. Und sollte die oder der Eigentümer_in im Alter darauf angewiesen sein, die Wohnung selbst zu nutzen, kann sie immerhin mietfrei bewohnt werden. „Gerade in den gegenwärtigen Niedrigzinszeiten – so heißt es – solle man [daher] zugunsten des individuellen Vermögensaufbaus einen Kredit für den Erwerb einer selbstgenutzen Immobilie aufnehmen“[20].

Für die Einkommensschichten, die sich weder das ganze Zinshaus, noch eine Eigentumswohnung leisten können, bleibt mit der Geldanlage in Immobilienfonds immer noch eine Möglichkeit, am Geschäft mit dem Wohnen zu partizipieren. Während niedrig verzinste Sparguthaben derzeit von der Inflation entwertet werden, bilden Immobilienfonds – also die Investition in einen Fonds, der als Kapitalsammelstelle für einzelne oder mehrere Immobilien dient – für Menschen, die einige tausend Euro investieren können, eine zumindest gegenwärtig verhältnismäßig sichere Anlage. Das Geschäft mit dem Wohnen hat sich infolge der Finanzialisierung der Immobilienwirtschaft und der Diversifizierung der Möglichkeiten zur Geldanlage daher zu einem breiten gesellschaftlichen Phänomen entwickelt, an dem nicht nur einzelne Unternehmen und Hausbesitzer, sondern auch eine Vielzahl an Privatpersonen mit kleinen und größeren Vermögen teilhaben. Ein wichtiger Faktor für den anhaltenden Boom der deutschen Wohnungs- und Immobilienmärkte ist dabei gerade die durch die Krise ausgelöste Unsicherheit: „Verunsicherte Anleger investieren ihr Geld in Häuser und Wohnungen: Betongold. Ein bisschen Sicherheit in einer schwankenden Welt“[21].

Und wer bezahlt das Betongold eigentlich?

Aus der Perspektive der kleinen wie großen Kapitalanleger_innen stellen Altmieter_innen ein Investitionshindernis dar[22]. Denn auch wenn sich Anzahl, Diversität und Geschäftspraktiken derjenigen, die am Geschäft mit dem Wohnen teilhaben, verändert hat, stellen weiterhin Mieteinnahmen die grundlegende Quelle eines jeden Profits mit dem Wohnen dar. Wenn aus zuvor eher günstigen Wohnungen „Gold gemacht“ werden soll, so müssen langfristig die Mieten in diesen Beständen steigen – oder die Wohnungen mit ihren Gebäuden lukrativen Neubauten weichen. Mieter_innen die mit Mieterhöhungen oder Eigenbedarfsklagen konfrontiert sind merken zumeist schnell, dass eine immobilienwirtschaftliche Verwertung ihrer Wohnung nicht ihren eigenen Interessen entspricht[23]. Auch wenn die Debatte um die doppelte gesellschaftliche Funktion des Wohnens aus den wirtschaftswissenschaftlichen Lehrbüchern weitgehend verschwunden ist, bedeutet dies nicht, dass sich der Interessengegensatz zwischen Gebrauchs- und Tauschwert des Wohnens erübrigt hätte. Während dieser Gegensatz in einer weitgehend entspannten Marktsituation jedoch nur von den einkommensschwachen Bevölkerungsschichten als existenzielles Problem wahrgenommen wird, ändert sich dies, je länger und stärker die Preise für Wohnungen und Mieten im Vergleich zum durchschnittlichen Einkommen und anderen Verbrauchspreisen steigen. Je mehr Menschen aber die Kosten für das Wohnen als unangemessene oder sogar untragbare Belastung wahrnehmen, desto größer ist das entsprechende gesellschaftliche Konfliktpotenzial.

Nach mehreren Jahrzehnten fortschreitender Liberalisierung der Wohnungs- und Finanzpolitik zugunsten von Verwertungsinteressen ist es daher an der Zeit, über Regulierungen zur sozialen Absicherung des Wohnens nachzudenken. Anschließend an die Erfahrungen der alten Wohnungsgemeinnützigkeit bieten die aktuellen Debatten zur einer neuen Wohnungsgemeinnützigkeit vielversprechende Anknüpfungspunkte für die Gestaltung eines politisch-rechtlichen Umfeldes, in dem Wohnungsunternehmen gleichzeitig wirtschaftlich arbeiten und sozialen Ansprüchen an das Wohnen gerecht werden können[24]. Neben den Anforderungen an einen kostendeckenden Wohnungsbau sollten dabei die sozialen, kulturellen und ökonomischen Bedürfnisse und Möglichkeiten der Mieter_innen Ausgangspunkt der Überlegungen sein.


Literaturverzeichnis

BBSR – Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (2017): Börsennotierte Wohnungsunternehmen als neue Akteure auf dem Wohnungsmarkt – Börsengänge und ihre Auswirkungen. Bonn. Online verfügbar unter http://www.bbsr.bund.de/BBSR/DE/Veroeffentlichungen/BBSROnline/2017/bbsr-online-01-2017.html?nn=395966, zuletzt geprüft am 05.05.2017.

Belina, Bernd (2017): Kapitalistischer Wohnungsbau: Ware, Spekulation, Finanzialisierung. In: Schönig, B; Kadi, J.; Schipper, S. (Hg.): Wohnraum für alle?! Perspektiven auf Planung, Politik und Architektur. Bielefeld, S. 31–45.

Brauer, Kerry-U. (2013a): Einführung in die Immobilienwirtschaft. In: (Dies.) (Hg.): Grundlagen der Immobilienwirtschaft. Recht – Steuern – Marketing – Finanzierung – Bestandsmanagement – Projektentwicklung. Wiesbaden, S. 5–58.

Brauer, Kerry-U. (2013b): Immobilienfinanzierung. In: (Dies.) (Hg.): Grundlagen der Immobilienwirtschaft. Recht – Steuern – Marketing – Finanzierung – Bestandsmanagement – Projektentwicklung. Wiesbaden, S. 464–537.

Brauer, Kerry-U. (2013c): Renditeberechnug bei Immobilieninvestitionen. In: (Dies.) (Hg.): Grundlagen der Immobilienwirtschaft. Recht – Steuern – Marketing – Finanzierung – Bestandsmanagement – Projektentwicklung. Wiesbaden, S. 435–462.

Brauer, Kerry-U. (Hg.) (2013d): Grundlagen der Immobilienwirtschaft. Recht – Steuern – Marketing – Finanzierung – Bestandsmanagement – Projektentwicklung. Wiesbaden.

Egner, Björn (2014): Wohnungspolitik seit 1945. In: Aus Politik und Zeitgeschichte 64 (20-21), S. 13–19.

Haertler, Hans-Joachim (1996): Wohnungswirtschaftliche Betriebswirtschaftslehre. In: Jenkis, H. (Hg.): Kompendium der Wohnungswirtschaft. München, Wien, S. 545–569.

Heeg, Susanne (2017): Finanzialisierung und Responsibilisierung – Zur Vermarktlichung der Stadtentwicklung. In: Schönig, B; Kadi, J.; Schipper, S. (Hg.): Wohnraum für alle?! Perspektiven auf Planung, Politik und Architektur. Bielefeld, S. 47–59.

Holm, Andrej (2017): In Betongold kann man nicht wohnen. In: Rothe, K. (Hg.): Betongold. Wie der Immobilienhype durch mein Wohnzimmer marschierte. Berlin, S. 229–245.

Holm, Andrej; Horlitz, Sabine; Jensen, Inga (2017): Neue Wohnungsgemeinnützigkeit. Voraussetzungen, Modelle und erwartete Effekte. Hg. v. Rosa Luxemburg Stiftung. Berlin. Online verfügbar unter https://www.rosalux.de/publikation/id/37380/neue-wohnungsgemeinnuetzigkeit, zuletzt geprüft am 07.06.2017.

Kühne-Büning, Lidwina (2005): Die Wohnung und ihre Märkte. In: (Dies.); Nordalm, V.; Steveling, L. (Hg.): Die Grundlagen der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft. Vormals "Lehrbuch der Wohnungswirtschaft". Hamburg, S. 3–230.

Kuhnert, Jan; Leps, Olof (2017): Neue Wohnungsgemeinnützigkeit. Wege zu langfristig preiswertem und zukunftsgerechtem Wohnraum. Wiesbaden.

Rothe, Katrin (Hg.) (2017): Betongold. Wie der Immobilienhype durch mein Wohnzimmer marschierte. Berlin.
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Fußnoten

1.
Es handelt sich um das Portal Immonet (https://www.immonet.de/). Die Erläuterungen zu Immobilien als Kapitalanlage und Zinshäusern finden sich unter https://www.immonet.de/zinshaus-renditeobjekt.html. Die zitierte Anzeige wurde eingesehen am 24.07.2017 und soll im vorliegenden Text der Illustration dienen. Daher werden Daten zu Größe, Kaufpreis, Mieteinnahmen etc. entsprechend der Anzeige verwendet, um aktuelle Größenordnungen zu benennen. Ein weiteres bekanntes Immobilienportal, auf dem Wohnimmobilien als Kapitalanlage angeboten werden, ist Immoscout24.
2.
vgl. Kühne-Büning 2005: 4
3.
vgl. Kühne-Büning 2005: 7ff.; Brauer 2013a: 10ff.
4.
vgl. Rothe 2017: 140ff.
5.
vgl. Haertler 1996: 545; Brauer 2013c: 430; Belina 2017: 35
6.
vgl. Brauer 2013b: 476ff.
7.
vgl. Belina 2017
8.
vgl. Haertler 1996: 556ff.
9.
Haertler 1996: 555
10.
vgl. Egner 2014
11.
vgl. Heeg 2017
12.
vgl. Brauer 2013a: 6ff.
13.
vgl. Brauer 2013a: 57
14.
vgl. Rothe 2017
15.
(2013d: VI)
16.
vgl. Brauer 2013c: 441ff.
17.
vgl. Heeg 2017
18.
vgl. BBSR 2017
19.
vgl. BBSR 2017: 39
20.
vgl. Heeg 2017: 52
21.
vgl. Rothe 2017: 7
22.
vgl. Holm 2017
23.
(Rothe 2017)
24.
vgl. Holm et al. 2017; Kuhnert/ Leps 2017
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