Titelkleingrau

9.7.2007 | Von:

Wenn der Investor klingelt

Käufer aus den USA, die auf das schnelle Geld aus sind

"Als ich 50 Jahre hier gewohnt habe, habe ich bei der Gehag angerufen und mich für die Glückwünsche bedankt, die ich nicht erhalten habe", sagt Hertha Schmidtke trocken. Inzwischen lebt Hertha Schmidtke hier allein. Von ihrem Mann wurde sie eine Woche vor der Silberhochzeit geschieden. "Ein Kurschatten, gar nicht mal jünger als ich, aber da war dann Schluss. So ist das im Leben", sagt sie lakonisch. Die Tochter heiratete einen amerikanischen Offizier und lebt heute in den USA. Einmal im Jahr fliegt Hertha Schmidtke rüber, vor allem um die Enkel zu sehen. Das Ticket spart sie sich mühsam von der Rente ab, aber es reicht nie ganz, die Tochter muss jedesmal etwas zuschießen. Hertha Schmidtke hat als Verkäuferin gearbeitet und nie viel verdient; solange die Tochter klein war, blieb sie zu Hause. Ihre eigene Rente ist daher nicht hoch, und die Witwenrente ihres Mannes muss sie sich mit dessen zweiter Ehefrau teilen. "Ich habe genau 2,80 Euro über der Sozialhilfe."

Es klingelt. Hertha Schmidtke öffnet die Tür. Ein Ingenieur und eine kaufmännische Angestellte der Gehag treten sogleich ein, ohne sich erst bitten zu lassen. Zielstrebig steuert der Mann das Bad an, um mit der Erläuterung der Modernisierungsmaßnahmen zu beginnen, die Angestellte führt Protokoll. "Die neue Badewanne ist angeschrägt, am Fußende ist sie schmaler, da ist hier der Durchgang breiter", erläutert er. "Von der Füllmenge her ist sie sogar größer." Wie soll das gehen? Schmaler, aber größer? Frau Schmidtke ist skeptisch.

Zum ersten Mal soll das Bad gefliest werden. Bislang ist es noch in grüner Ölfarbe gestrichen, so wie 1924, als die Siedlung im Bauhausstil entstand. "Das ist ein Bruno-Taut-Bad!", belehrt Frau Schmidtke den Ingenieur. Bruno Taut war von 1924 bis 1931 Chefarchitekt der Gehag, in dieser Zeit baute er über 10.000 Wohnungen und begründete damit den sozialen Wohnungsbau. Die Siedlung an der Argentinischen Allee steht heute unter Denkmalschutz, auf der Wiese davor hat die Gehag Bruno Taut ein Denkmal gesetzt.

Damals hatte es gegen den Bau dieser Siedlung erbitterten Widerstand gegeben. Zehlendorf war schon damals der beliebteste Berliner Villenvorort. Dass hier plötzlich auch arme Leute wohnen sollten, fanden die Villenbewohner unerhört. Die Bezirksbehörden Zehlendorfs verweigerten der Siedlung die Baugenehmigung, Stadtbaurat Martin Wagner ordnete daraufhin den Baubeginn ohne Baugenehmigung an; die Polizei stoppte die Arbeiten, Wagner ging ins Gefängnis. Zwei Jahre später, 1926, wurde die Baugenehmigung doch noch erteilt. Und die Siedlung wurde bald als Paradebeispiel des aufkommenden sozialen Wohnungsbaus gerühmt, weil sie Wohnqualität mit preiswerten Mieten verband und sich so wohltuend von den klassischen Berliner Mietskasernen abhob. Werden die armen Leute nun doch noch aus Zehlendorf vertrieben? Diesmal nicht auf dem Rechtsweg, sondern über hohe Mieten?

In der Küche angelangt, erläutert der Gehag-Ingenieur, welche Wände hier aufgestemmt, welche Einbauten herausgerissen und welche Leitungen verlegt werden müssen. Drei Wochen sollen die Arbeiten dauern. "Wir bieten Ihnen für die Zeit ein Ausweichquartier an, gleich um die Ecke, möbliert", sagt er. Sollte Frau Schmidtke aber lieber hierbleiben wollen, werde vorm Haus ein Dixi-Klo aufgestellt. Frau Schmidtkes Gesicht verzieht sich immer mehr. "Sie kriegen für die Dauer der Arbeiten auch 50 Prozent Mietminderung", meldet sich die Gehag-Frau zu Wort und will am Ende wissen, ob Frau Schmidtke den Arbeiten zustimme. "Das muss ich mir noch mal durch den Kopf gehen lassen", sagt sie und blickt ratsuchend ihre Anwältin an.

Die meisten Mieter an der Argentinischen Allee wollen die Modernisierungen nicht dulden. Sie halten sie für "Scheinmodernisierungen", einzig zu dem Zweck, sie zu vertreiben und die Wohnungen einer zahlungskräftigeren Klientel zu vermieten und vielleicht auch zu verkaufen. Genährt wird dieser Argwohn dadurch, dass die Gehag nur solche Modernisierungen plant, die auf die Mieter umgelegt werden können. Aus Sicht der Bewohner sind sie völlig unnötig, viele von ihnen haben ihre Bäder und Küchen in jüngster Zeit auf eigene Kosten modernisiert. Dringende Instandsetzungen wie neue, dichte Fenster oder eine Wärmedämmung der Fassade unterbleiben dagegen – all dies sind Investitionen, die der Eigentümer tragen muss und die nicht umgelegt werden können.

Die Gehag hüllt sich in Schweigen. Solange die "Mietergespräche" laufen, wolle man nicht über die Pläne sprechen, sagt der Pressesprecher. Inzwischen haben die Mietergespräche die Form von juristischen Schriftsätzen angenommen. Da die Mehrzahl der Mieter die Modernisierungen nicht will, hat die Gehag begonnen, jeden einzelnen der Verweigerer auf Duldung zu verklagen. Doch die Chancen der alten Leute, die Arbeiten zu verzögern oder ganz zu verhindern, stünden nicht schlecht, sagt die Anwältin; schon das hohe Alter der Mieter sei in vielen Fällen ein Härtegrund.

Es wohnt sich als Mieter nicht mehr so unbeschwert in Deutschland, wenn Investoren einziehen. Ein jahrzehntelang gültiger Konsens der Nachkriegs-Bundesrepublik werde derzeit aufgekündigt, meint der Präsident des Deutschen Mieterbunds Franz-Georg Rips – der Konsens, dass "eine Wohnung nicht nur Wirtschaftsgut, sondern auch Sozialgut ist". Die alten Eigentümer, egal, ob öffentliche oder private, hätten sich stets der sozialen Verantwortung gestellt. "Vor allem Käufer aus den USA sehen das anders", sagt Rips. "Sie sind nur aufs schnelle Geld aus. Alles andere interessiert sie meist wenig."

Meist folgt dem Kauf, wie in der Berliner Gehag-Siedlung, die Modernisierung von Wohnungen. Doch nicht als Wohltat für die Mieter ist das gedacht, es ist ein "strategisches Instrument", so der Mieterbund, um eine Mietwohnung attraktiver zu machen und ihre Umwandlung in eine Eigentumswohnung vorzubereiten – ein Instrument obendrein, das den Eigentümer selbst nichts kostet: Von den Modernisierungsaufwendungen darf er pro Jahr elf Prozent auf die Miete umlegen.

Die Aufsichtsbehörden könnten die Verkäufe untersagen

Die Investoren gehen stets nach demselben Muster vor. Sie zerlegen den Bestand; die guten Wohnungsbestände, die Filetstücke, verkaufen sie, entweder einzeln an die derzeitigen Mieter oder, sollten die kein Interesse haben, an Fremde. In jenen Wohnungen, die nicht verkauft werden, versuchen die Investoren, einkommensschwache Mieter loszuwerden und durch leistungsstarke zu ersetzen – "Mieter drehen" heißt das im Jargon. Die schlechten Bestände schließlich werden sich selbst überlassen, in sie wird nicht mehr investiert, dort stranden sozial Schwache, die "A-Mieter": Alte, Arbeitslose, Ausländer, Alkoholiker.

Mieterbund-Präsident Rips verurteilt den Verkauf von Wohnungen im öffentlichen Eigentum als "ein unverantwortliches Verramschen von Sozialkapital". Dem einmaligen Erlös stünden langfristige Nachteile gegenüber. Wenn die Investoren die Mieten erhöhten, zahle der Staat doppelt: Zum einen werden mehr Wohngeld und mehr Miete für Sozialhilfe fällig, zum anderen müssten die Kommunen Belegungsrechte teuer zurückkaufen, weil sie künftig keine eigenen Wohnungen mehr besitzen, in denen sie Bedürftige, die auf dem freien Wohnungsmarkt scheitern, unterbringen können. Mit wem, fragt Rips, wenn nicht mit den öffentlichen Wohnungsgesellschaften, kann eine Kommune dann noch ihre Stadt entwickeln, das Wohnumfeld von Siedlungen verbessern? Was wird aus dem sozialen Frieden in einer Stadt, wenn Wohnquartiere ihre Integrationskraft verlieren? Wenn sich mehr und mehr die Arbeitslosengeld-II-Empfänger in einzelnen Wohnblocks konzentrieren und eine Stadt nicht mehr steuernd eingreifen kann?

Den Verkauf der Aachener Wohnungsgesellschaft GeWoGe hat die Aufsichtsbehörde, der Kölner Regierungspräsident, genau aus diesem Grund untersagt: Die Veräußerung verstoße gegen die Gemeindeordnung. Die GeWoGe habe die Aufgabe, "breite Schichten der Bevölkerung" mit preiswertem Wohnraum zu versorgen – dieser Verpflichtung könnte Aachen ohne die GeWoGe nicht mehr nachkommen. Die Verpflichtung steht in nahezu allen Gemeindeordnungen. Aufsichtsbehörden könnten, indem sie sich darauf berufen, Wohnungsverkäufe fast immer untersagen. Dass sie es nicht tun, liegt nach Ansicht des Mieterbunds daran, dass die Verkäufe politisch gewollt sind.

Volker Riebel lächelt, er kennt die Argumente gegen Finanzinvestoren nur zu gut. Er werde auf Kongressen von Architekten gern gefragt: Und was ist euer städtebaulicher Beitrag? Was tut ihr für die Entwicklung der Stadt? Riebel antwortet dann: "Unser Beitrag läuft über Eigentumsbildung."

Volker Riebel, 50 Jahre alt, ist Deutschlands mächtigster Vermieter. Er ist Vorsitzender der Geschäftsführung der Deutschen Annington Immobilien GmbH mit Sitz in Düsseldorf. Sie gehört mehrheitlich dem britischen Investor Terra Firma. Die Deutsche Annington war es, die den Run angelsächsischer Investoren auf deutsche Wohnungen ausgelöst hat, als sie vor fünf Jahren 64.000 Eisenbahnerwohnungen vom Bund kaufte. Inzwischen läuft der Markt schon heiß, die Investoren treiben in Bietergefechten die Preise hoch und bedienen sich zunehmend der Vermittlerdienste ausgeschiedener Politiker. So ist Sozialdemokrat Florian Gerster, ehemals Chef der Bundesagentur für Arbeit und davor acht Jahre lang Sozialminister in Rheinland-Pfalz, in die Dienste von Fortress getreten. Für den Berliner Investor Apellas, hinter dem unter anderem der amerikanische Spekulant George Soros steht, verwendet sich der ehemalige Vorsitzende der CDU/CSU-Bundestagsfraktion Friedrich Merz.

Volker Riebel gibt sich jovial, spricht bedächtig und scheint bestrebt, eher als Vertreter eines gemütlichen rheinischen Kapitalismus zu erscheinen denn als Personifikation eines angelsächsischen Raubtierkapitalismus. Zumindest äußerlich verkörpert er den Gegentyp zu Managern wie etwa Ralph Winter, dem Direktor von Cerberus, der, wie neulich wieder bei einem Kongress in Hannover, inmitten der grauen Eminenzen der kommunalen Wohnungswirtschaft ziemlich exotisch wirkt. Mit seinen nach hinten gegelten Haaren und dem Kaugummi im Mund hat sich Winter in der Branche den Spitznamen "Dieter Bohlen der Finanzinvestoren" erworben. Der asketisch wirkende Riebel dagegen kann als Referenz dezent einstreuen, dass er bis 2001 der Geschäftsführung der Treuhandstelle für Bergmannswohnstätten angehörte, also selbst aus dem sozialen Wohnungsbau der guten alten Bundesrepublik kommt. Eigentlich mache er heute gar nichts anderes als früher, versucht er zu vermitteln: den Mietern Gutes tun und dabei etwas Geld verdienen.

Seit kurzer Zeit hat Riebel ein Zweitbüro in Essen, im siebten Stock mit Blick in den Gruga-Park; es war bislang der Sitz von Viterra, der Immobilientochter des Energiekonzerns E.on. Gleichsam wie ein Feldherr nimmt Riebel erobertes Land in Besitz. Die Deutsche Annington hat Viterra mit ihren 153.000 Wohnungen im vorigen August übernommen – für fast sieben Milliarden Euro. Mit über 230.000 Mietwohnungen ist Annington nun größter deutscher Immobilienbesitzer; übers ganze Bundesgebiet erstreckt sich das Imperium, von Aachen bis Cottbus, von Flensburg bis Freiburg. Und dabei soll es nicht bleiben: In fünf Jahren will Annington eine halbe Million Wohnungen in Deutschland besitzen, in zehn Jahren eine Million.