Titelkleingrau

9.7.2007 | Von:

Wenn der Investor klingelt

Eine Rendite von 20 Prozent und mehr gilt als branchenüblich

Im Nacken sitzt Riebel der Deutschland-Chef von Terra Firma, David Pascall, ein ehemaliger Mitarbeiter der Eisernen Lady Maggie Thatcher. Er mischt sich öffentlich in Riebels Angelegenheiten und gibt Ziele vor. So erklärte er kürzlich: "Schon 2006 wollen wir 10.000 Wohnungen privatisieren." So wie Pascall seinen Riebel kontrolliert, so sitzen Pascall die Geldgeber von Terra Firma im Nacken, sie wollen eine gute Rendite auf ihre Einlagen. 20 Prozent und mehr gelten als branchenüblich. Um das Ziel zu erreichen, ist der Verkauf möglichst vieler Wohnungen an die Mieter zu forcieren – mit hohem Gewinn. Denn die Mieter zahlen natürlich wesentlich mehr pro Quadratmeter, als die Investoren beim Erwerb eines ganzen Wohnungspakets entrichten mussten.

Ein weites Feld tut sich da vor Riebel auf: "Der größte Teil der Mieter hat sich noch nie Gedanken über Eigentum gemacht." Was die Kultur des Wohneigentums angeht, sieht er Deutschland noch in der Steinzeit: "In England oder anderswo kauft man sich zum Berufseinstieg eine kleine Starterwohnung, so wie man sich hier ein Auto kauft." Eine eigene Wohnung sei doch auch "die beste Altersvorsorge". Die meisten Mieter zeigten sich solchen Erwägungen gegenüber zum Glück aufgeschlossen: "Der Anteil der Mieter, die jedes Verkaufsgespräch ablehnen, liegt unter zehn Prozent", sagt Riebel.

Auf vielfältige Weise lässt sich der Unternehmenswert steigern, auch mit Mieterhöhungen. Nicht überall sei bereits das örtliche Mietspiegelniveau erreicht, das werde nun natürlich nachgeholt. Um ein Prozent im Jahr sollen die Mieten konzernweit durchschnittlich erhöht werden. Dass manchmal übers Ziel hinausgeschossen wird, wie im Jahr 2004, als die Mieten in einigen ehemaligen RWE-Wohnungen gleich um 20 Prozent heraufgesetzt wurden – so etwas sei nur eine Panne. Einsparungen bringt auch die geballte "Einkaufsmacht" eines so großen Unternehmens wie Annington, Wohnungsrenovierungen werden standardisiert und zentral an Generalunternehmer vergeben. Lieferanten können wie in der Autoindustrie unter Druck gesetzt werden, was die Preise angeht. Schließlich gehört auch Arbeitsplatzabbau dazu. Die Fusion mit Viterra wird rund 430 der nun 1.900 Beschäftigten ihren Job kosten.

Wortkarg gibt sich Riebel bei der Frage, wie lange Annington denn überhaupt im Immobiliengeschäft bleiben will. Was geschieht mit dem immensen Wohnungsbestand und den Mietern, wenn die Geldgeber am Ende der Fondslaufzeit ihre Einlagen samt satter Gewinne zurückhaben wollen? Einige werden an die Börse gehen, wie das Fortress bereits angekündigt hat. Der Investor will seine Wohnungsgesellschaften Gagfah und Nileg – die eine von der Bundesversicherungsanstalt für Angestellte erworben, die andere von der Niedersächsischen Landesbank – verschmelzen und 2006 oder 2007 an die Börse bringen.

Viele Investoren bauen darauf, dass bald auch in Deutschland so genannte Reits (Real Estate Investment Trusts) zugelassen sein werden, wie es sie in den USA und einigen europäischen Ländern bereits gibt. Reits sind Gesellschaften, die möglichst viele Immobilien kaufen und deren Aktien an der Börse gehandelt werden. Für Aktionäre besonders reizvoll ist, dass die Gesellschaften verpflichtet sind, 90 Prozent ihrer Gewinne an sie auszuschütten. Der Mieterbund lehnt Reits vehement ab, weil sie "die ausschließliche Ausrichtung auf die Rendite" noch verstärken werden. Mieterbund-Präsident Rips sieht in Reits vor allem "eine Hilfe für die 'Heuschrecken', nach dem Auslutschen der erworbenen Bestände den Ausstieg zu organisieren". Die Große Koalition hat bereits signalisiert, dass sie Reits zulassen will.

In Dresden soll ein Bürgerbegehren den Verkauf verhindern

An einem Wintersamstagmorgen, noch ehe es richtig hell geworden ist, eilt in Barmbek, einem Arbeiterviertel im Hamburger Norden, ein älterer, grauhaariger Herr von Tür zu Tür. Die kürzlich in hellen Farben gestrichenen Wohnblocks in der Otto-Speckter-Straße klappert er ab, um den zum Teil noch verschlafenen Mietern an diesem Morgen den Erwerb ihrer Wohnung schmackhaft zu machen. Die schmucklosen Mietshäuser wurden Mitte der Dreißiger errichtet und nach den Zerstörungen im Krieg rasch wieder aufgebaut. Die Blocks mit gut 100 Wohnungen sind Teil eines der spektakulärsten Verkäufe. Sie gehören zu den im ganzen Bundesgebiet verstreuten 80.000 Wohnungen der Gagfah, der früheren Wohnungsbaugesellschaft der BfA; für 3,5 Milliarden Euro wurde sie 2004 an Fortress verkauft. Immerhin, anders als bei den meisten anderen Verkäufen wurde in diesem Fall eine Sozialcharta mit ausgehandelt, die den Mietern weitgehende Rechte einräumt, etwa einen zehnjährigen Kündigungsschutz.

Für Markus Sandmann* ist es mit der Ruhe als Mieter dennoch vorbei. Allen Mietern werden ihre Wohnungen nun zum Kauf angeboten; nur die wenigsten, sagt der 31-jährige Verwaltungsangestellte, wollten auch zugreifen. Für diesen Samstagmorgen hat sich nun der ältere Herr zum Verkaufsgespräch angekündigt. Mieter Sandmann hat eine Vertreterin der Mieterinitiative, die sie kürzlich gegründet haben, mit dazugebeten, er gibt sie als Freundin aus. Der ältere Herr, er kommt von einer süddeutschen Bausparkasse, spricht breites Schwäbisch. Die Gagfah habe ihn mit der Vermarktung der Wohnungen beauftragt, sagt er. Die Frau von der Mieterinitiative meint hinterher, das habe System. Im Norden Deutschlands würden für solche Zwecke stets Süddeutsche eingesetzt, sie wirkten honorig, ihr Dialekt klinge irgendwie nach Urlaub.

Genau 64.685 Euro soll Sandmanns 50 Quadratmeter kleine Wohnung kosten. Sie ist nicht saniert, Türen, Wasserleitungen und andere Einbauten sind noch original dreißiger Jahre; im Bad bilden sich ständig nasse Flecken. Der Preis entspricht knapp 1.300 Euro pro Quadratmeter – Fortress zahlte beim Kauf der ganzen Gagfah nur 700 Euro pro Quadratmeter. Alle Register zieht der freundliche Schwabe, bietet eine Finanzierung durch die Sparkasse von 100 Prozent an, ganz ohne Eigenkapital, ja sogar 105 Prozent, auch die Notargebühren und die Grunderwerbsteuer seien zu finanzieren. Das Dach, erinnert sich der Mieter, hatte vor einiger Zeit Termitenbefall. Wie gut ist es denn noch? Werden womöglich bald teure Renovierungen fällig? "Des Dach hebt no zwanzig Johr!", sagt der Mann. Er werde die Mieter doch nicht aufs Kreuz legen, "des stoht sonscht glei´ in d´r Bild-Zeitong!"

Für Markus Sandmann steht fest, dass er diese alte Wohnung auf keinen Fall kaufen will. Die meisten Mieter scheinen ebenso zu denken. Bei einer Informationsveranstaltung der Sparkasse und der Maklerfirma – der nette Schwabe ist auch wieder da – wenige Tage später sind von den über 100 betroffenen Mietern gerade ein knappes Dutzend erschienen. Und auch sie sind längst nicht alle zum Kauf entschlossen. Vorne rechts in der ersten Reihe fällt den Mietern eine fremde Frau auf. Sie suche schon lange eine Wohnung in Barmbek, sagt sie laut in die Runde. Die Wohnungen in der Otto-Speckter-Straße seien genau das, was sie immer gesucht habe. Unter den Anwesenden wächst der Verdacht, die Frau sei von den Maklern gekauft.

Mieter Sandmann hat sich bereits an den Gedanken gewöhnt, über kurz oder lang hier auszuziehen. Denn wenn er nicht kauft, wird es ein anderer tun. Er wird also einen neuen Vermieter bekommen. Wird der die Miete erhöhen? Was wird er renovieren lassen? Und was wird aus den großen Grünflächen vor und hinter den Wohnblocks, wenn mehrere Eigentümergemeinschaften gebildet werden? Werden dann Zäune hochgezogen? Nein, auf all dieses absehbare "Nachbarschaftsgezerre" habe er keine Lust, sagt Sandmann. "Schade, bisher war es wirklich nett hier."

Nett, aber unsaniert. Ist es das, was man sozial nennt? Und was ist das – eine soziale Stadt? In Dresden ist die Bevölkerung über dieser Frage tief gespalten. Dort soll, so hat es der Stadtrat beschlossen, die städtische Wohnungsbaugesellschaft Woba mit über 40.000 Wohnungen verkauft werden. Die Befürworter wollen vom Erlös die Schulden des Dresdner Haushalts mit einem Schlag tilgen und das Geld, das bisher für Zins und Tilgung ausgegeben wurde, künftig für Soziales ausgeben. 70 bis 80 Millionen Euro würden so jedes Jahr frei. Für die Bürgerinitiative "Woba erhalten", getragen unter anderem vom DGB, der SPD, den Grünen und der PDS-Basis, heißt sozial dagegen, die Wohnungsgesellschaft und damit die Mieter nicht dem freien Markt zu überlassen. Die Finanzen der Stadt würden ohne eine Strukturreform ohnehin bald wieder ins Minus rutschen, dann aber habe Dresden nichts mehr zu verkaufen. Mit einem Bürgerbegehren will die Initiative den Verkauf verhindern. Am heftigsten wird der Streit innerhalb der Dresdner PDS ausgetragen. Die Hälfte ihrer Stadtratsfraktion stimmte mit der CDU für den Verkauf und verhalf dem Beschluss damit zur Mehrheit. Die andere Hälfte ist, wie die Parteibasis, gegen den Verkauf. Durchgesetzt haben sich, wie so oft, wenn die PDS Macht übernimmt, die Pragmatiker. Ihnen geraten die Bedürfnisse der so genannten kleinen Leute, als deren wahrer Anwalt sich die PDS gern geriert, schnell aus dem Blick.

Auch in Berlin war es so. Dort verkaufte die PDS mit ihrem Koalitionspartner SPD im Jahr 2004 die mit 70.000 Wohnungen größte Wohnungsgesellschaft der Stadt, die GSW. 405 Millionen Euro zahlten Cerberus und Whitehall, eine Fondsgesellschaft der Investmentbank Goldman Sachs, dafür; außerdem übernahmen sie die Schulden von 1,7 Milliarden Euro. Schon in den Jahren zuvor verkaufte Berlin immer wieder einzelne Wohnungen, mal 18.400, mal 7.250, mal 14.000. SPD und PDS begründen dies damit, keine andere Stadt verfüge über so viele Mietwohnungen wie Berlin, das hoch verschuldet sei. Auch nach den Verkäufen herrschten in der Hauptstadt immer noch "paradiesische" Zustände für Mieter, versichert der Senat.

Er könne nicht billigen, wenn Städte ihre Wohnungsgesellschaften verkaufen, sagt Christian Ude, räumt aber auch ein: "Es gibt finanzielle Nöte, die lassen einen nach jedem Strohhalm greifen." Das sagt er als Präsident des Deutschen Städtetags. Als Oberbürgermeister von München sagt er: "Wir haben hier eine klare Stadtratsmehrheit, die an der kommunalen Daseinsvorsorge uneingeschränkt festhalten will." Das heißt, die beiden Münchner Wohnungsgesellschaften mit zusammen rund 50.000 Wohnungen werden nicht verkauft – im Gegenteil: Nachdem sich der Bund fast vollständig aus dem sozialen Wohnungsbau zurückgezogen hatte, legte München im Jahr 2001 das größte kommunale Wohnungsbauprogramm der Bundesrepublik auf. Wo sie kann, erschwert die Stadt Verkäufe von Wohnungen an Spekulanten und Investoren. Für eine Reihe von Stadtvierteln hat der Stadtrat dazu so genannte Erhaltungssatzungen erlassen. Sie legen fest, welche Art von Veränderungen an den Häusern erlaubt sind und welche nicht. Und sie enthalten Vorschriften, was ein Eigentümer mit seiner neu erworbenen Immobilie tun darf und was nicht – zum Beispiel, Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umwandeln. Hält sich der Käufer nicht daran, hat die Stadt ein Vorkaufsrecht. Sie erwirbt dann vorübergehend das entsprechende Haus, bis sie einen neuen Interessenten gefunden hat, der sich sozialer verhält.