Titelkleingrau

9.7.2007 | Von:

Nicht jede Rechnung geht auf

Die umstrittene Privatisierung kommunalen Wohnungseigentums

Was internationale Investoren anlockt: Im Vergleich mit vielen anderen Staaten sind Immobilien hierzulande preisgünstig zu haben. Über Mieteinnahmen, Rationalisierungen bei der Bewirtschaftung und profitable Weiterverkäufe zielen die Fonds kurzfristig auf satte Gewinne, manche peilen Renditen von bis zu 25 Prozent an. Ob solche Blütenträume reifen, steht dahin. Sotelo: "Nicht jede Rechnung wird aufgehen." Der Immobilienökonomon schätzt, dass die unter den Investoren zunächst dominierenden Private-Equity-Firmen mit ihren hohen Gewinnperspektiven zusehends abgelöst werden von langfristiger kalkulierenden Pensionskassen mit niedrigeren Renditeerwartungen.

Diese Profitorientierung stößt den Kritikern sauer auf. Aus "standortgebundenen Immobilien werden weltweit handelbare Kapitalanlageprodukte", warnt Mieterbund-Direktor Rips. Wohnungen seien auch ein "Sozialgut", mahnt Präsidentin Fuchs. "Warum", fragt Städtetag-Dezernent Kiepe, "sollen wir Investoren die Möglichkeit verschaffen, mit unseren Wohnungen enorme Gewinne zu erwirtschaften?" Gegner von Privatisierungen fürchten, dass bei großen Privateigentümern die Belange von Mietern missachtet werden. Solche Besitzer nutzten Spielräume bei Mieterhöhungen viel stärker aus als öffentliche Unternehmen, kritisiert der Mieterbund. Beispiele für spürbare Anhebungen existieren in der Tat, etwa in Stuttgart. Laut Kiepe liegen die Mieten kommunaler Gesellschaften meist zehn bis 15 Prozent unter der ortsüblichen Vergleichsmiete. Das dämpft das allgemeine Mietniveau.

Für Bewohner gelten bei Privatisierungen die Mietverträge zwar weiter, zuweilen verpflichten Städte neue Eigentümer zudem auf eine Sozialcharta. Doch der Mieterbund klagt, dass private Investoren über kurz oder lang sozial Schwache eben doch über Mietanhebungen oder preistreibende Modernisierungen loswerden. Bei Neuvermietungen sind die Besitzer nicht mehr gebunden. Aus Sicht des Kieler Mietervereins blieb nach der Wohnungsveräußerung an der Waterkant die "große Katastrophe" aus, doch schotteten sich die Eigentümer gegen einkommensschwache Familien und "Problemhaushalte" ab: Die finanziellen Verhältnisse neuer Mietinteressenten würden durchleuchtet, in Einzelfällen hätten "Wohnungspfleger" sogar bisherige Unterkünfte inspiziert.

Wohngeld könne in Einzelfällen unterstützungsbedürftigen Personen helfen, sagt Kiepe, bewirke aber keine soziale Mischung in urbanen Vierteln. In einer derartigen Stabilisierung von Wohnquartieren, zu der auch die aktive Beteiligung an kommunalen Programmen zur Aufwertung des Wohnumfelds gehöre, sieht der Städtetag-Dezernent eine große Leistung öffentlicher Unternehmen. Kiepe plädiert dafür, fünf bis zehn Prozent des örtlichen Wohnungsbestands in Staatseigentum zu belassen, um die Versorgung Einkommensschwacher und eine soziale Stadtentwicklung zu gewährleisten. Teilprivatisierungen lehnt der Baupolitiker keineswegs ab. So könne man einige Bestände an Mieter, Genossenschaften oder ortsansässige Unternehmen mit Bezug zum städtischen Leben veräußern, um die Einnahmen in die restlichen Wohnungen zu investieren. Als positives Beispiel für eine solche Politik nennt Kiepe Hamburg. Die dortige städtische Gesellschaft führt Gewinne an den Haushalt ab, verkaufen will der Senat nicht. Für Kiepe kommt es auf die jeweilige Situation an: In Dresden mit einem Wohnungsleerstand von zwölf Prozent sei eine Privatisierung anders zu beurteilen als in Freiburg mit knappem und teurem Wohnraum. Allerdings: Verkäufe entlasten marode kommunale Etats. In einer Resolution tritt jedoch das Präsidium des Städtetags entschieden der These entgegen, auf diese Weise könnten die Kommunen "problemlos ihre Schulden beseitigen und ihre Finanzprobleme lösen, da die Ursachen des strukturellen Defizits ebenso bleiben wie die Aufgaben der kommunalen Daseinsvorsorge". In der Tat sind eben die Ausgaben weiterhin meist höher als die Einnahmen. In Kiel reduzierte die Wohnungsprivatisierung zunächst den Schuldenstand, inzwischen steigt die Kreditbelastung wieder.

In Freiburg will OB Salomon nach dem Stopp des Wohnungsverkaufs rigide sparen, wozu etwa ein Einstellungsstopp bei der Verwaltung zählt. Mittlerweile gibt es indes erste Anzeichen für ganz neue Wege in der lokalen Finanzpolitik. Auf Sympathie, auch beim Rathauschef, stößt die Idee eines "Bürgerhaushalts": Nach diesem Konzept erarbeiten interessierte Bürger in quartiers- und themenbezogenen Foren die Eckdaten eines Etats, der dann im Gemeinderat zur Abstimmung gestellt wird. So entscheiden die Leute ein Stück weit selbst, was das Rathaus leisten soll und was dann auch finanziert werden muss.

Das Parlament, Ausgabe 51-52/2006