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A.
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Mietvertrag, Vertragspflichten
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1.
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Mietvertrag
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2.
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Grundpflichten und Rechte
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3.
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Kleinreparaturen
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4.
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Weitervermietung
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5.
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Haustiere
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B.
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Sachmängelhaftung
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1.
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Allgemeines
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2.
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Rechte des Mieters
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3.
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Ausschluss der Haftung
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C.
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Mieterschutzrecht bei der Wohnraummiete
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1.
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Kündigung
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2.
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Formerfordernisse
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3.
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Fristen
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4.
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Mieterhöhung
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5.
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Ausnahmen vom Schutzrecht
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6.
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Wohnungsvermittlung
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7.
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Rechtsweg
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(Mietvertrag), die zeitweilige, entgeltliche Überlassung einer unbeweglichen (z. B. Grundstück, Gebäude, Wohnung) oder beweglichen Sache (z. B. Kfz) zur Nutzung (§§ 535 ff. BGB). Bei Hinzutreten des Rechts zur Fruchtziehung spricht man von Pacht; auch Bezeichnung des für die Nutzung zu zahlenden Entgelts. In dem seit 1. 9. 2001 geltenden neuen Mietrecht wird statt der ursprünglichen Begriffe Mietpreis und Mietzins einheitlich die Bezeichnung Miete verwendet. Die bisherige Regelung des Mietvertrages war weitgehend ungegliedert im BGB und in Nebengesetzen enthalten; für den Wohnungsmietvertrag galten viele Sondervorschriften, z. B. das Miethöhegesetz. Die Vorschriften dieser Gesetze sind durch das am 1. 9. 2001 in Kraft getretene Mietrechtsreformgesetz, soweit sie nicht aufgehoben wurden, in das BGB übernommen worden. Außerdem wurde das BGB nach dem typischen Verlauf eines Mietverhältnisses neu gegliedert und durch das Einfügen amtlicher Überschriften für Mieter und Vermieter leichter lesbar gemacht.
A. Mietvertrag, Vertragspflichten
1. Mietvertrag: Der Mietvertrag sollte schriftlich abgeschlossen werden. Vorgeschrieben ist die Schriftform nur bei Mietverträgen über Grundstücke, Wohnungen, Geschäftsräume u. Ä., die auf längere Zeit als ein Jahr geschlossen werden; die Nichtbeachtung der Schriftform führt jedoch nicht zur Nichtigkeit des Vertrags. Dieser gilt vielmehr als auf unbestimmte Zeit geschlossen mit der Kündigungsmöglichkeit frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung der Mietsache (§§ 550, 578 BGB). Die Mietverträge werden i. d. R. nicht von Vermietern und Mietern selbst erarbeitet, sondern es werden Musterverträge benutzt, die als vorformulierte Vertragsmuster, herausgegeben vom Bundesjustizministerium bzw. von Mieter- und Vermietervereinigungen, in vielen Varianten existieren (z. B. Deutscher Einheitsmietvertrag). Da diese Vertragsmuster vorgefertigt sind, muss ihr Inhalt von den Vertragsparteien ausdrücklich vereinbart werden und den Vorschriften über allgemeine Geschäftsbedingungen (§§ 305-310 BGB) entsprechen.
2. Grundpflichten und Rechte: Die Fälligkeit der Miete ist im neuen Mietrecht für die einzelnen Mietobjekte unterschiedlich geregelt: Die Miete für Wohnraum ist zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist (§ 556 b BGB). Die Miete für Grundstücke und für bewegliche Sachen ist dagegen (wie bisher) am Ende der Mietzeit zu entrichten (§ 579 BGB); vertraglich kann jedoch Vorauszahlung vereinbart werden. Der Vermieter von Wohnraum kann zur Sicherung seiner Ansprüche aus dem Mietverhältnis eine Kaution in Höhe von maximal drei Monatsmieten verlangen. Als weiteres Sicherungsmittel steht dem Vermieter für seine Forderungen ein gesetzliches Pfandrecht (Vermieterpfandrecht) an den eingebrachten pfändbaren Sachen des Mieters zur Verfügung.
Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter die vermietete Sache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Diese Instandhaltungspflicht umschließt nicht die Pflicht, die Mietsache zu verbessern oder zu modernisieren. Die Kosten der malermäßigen Instandhaltung ("Schönheitsreparaturen") werden in Mietverträgen oft dem Mieter auferlegt, ggf. mit Fristenplänen. Solche Pläne sind grundsätzlich zulässig, sofern es sich nicht um starre Regelungen handelt, diese also nur im Allgemeinen gelten, nämlich soweit Renovierungsbedarf besteht. Des Weiteren dürfen die grundsätzlich vorgesehenen Fristen nicht zu kurz bemessen sein (zulässig: drei Jahre für Küche und Bad, alle fünf Jahre für die übrigen Wohnräume, alle sieben Jahre für Nebenräume). Auch Quotenregelungen, nach denen ein Mieter sich anteilig an den Schönheitsreparaturen beteiligen muss, wenn er vor Ende der vorgesehenen Fristen auszieht, sind nur dann wirksam, wenn diese nach dem Mietvertrag nur im Allgemeinen gelten, also auch der tatsächliche Zustand der Wohnung berücksichtigt werden kann. Außenanstriche bleiben stets Sache des Vermieters.
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Mietvertrag: Fotos und Mängelliste
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| Bei Beendigung eines Mietverhältnisses stellt sich die Frage, ob der Mieter noch Renovierungsarbeiten zu leisten hat. Grundsätzlich gilt, dass er entweder bei Einzug oder Auszug renoviert. Was aber bedeutet in diesem Fall Renovierung? Grundsätzlich muss der Ursprungszustand der Wohnung durch die Arbeiten nicht verbessert werden. Waren etwa die Türleisten beim Einzug bereits nicht einwandfrei in Ordnung, ist der Mieter zu einer Grundüberholung nicht verpflichtet. Hatte der Holzboden Löcher von einem früheren Wurmstich, ist auch hier kein Aufwand nötig. |
| Um Streitfällen vorzubeugen, sollte man bereits bei Beginn eines Mietverhältnisses dessen Beendigung im Auge haben: Eine Mängelliste und Zustandsbeschreibung der Wohnung sowie eine Dokumentation fraglicher Bereiche durch Fotos sollten Anhang eines jeden Mietvertrags sein. |
3. Kleinreparaturen: Die in zahlreichen Verträgen enthaltene Kleinreparaturklausel (für sogenannte Bagatellschäden), die die Kosten für die Beseitigung geringer Schäden (nach Auffassung einzelner Gerichte 75 bis 100 Euro) verschuldensunabhängig den Mieter tragen lässt, ist nach der Rechtsprechung des BGH nur gültig, wenn die Reparaturen Sachen betreffen, die dem "direkten und häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind" (z. B. Fensterverschlüsse, Klingelanlage; verneint z. B. bei Rollläden, Markisen, verputzten Kabeln, Heizungsrohren). Außerdem ist für den Fall häufiger Kleinreparaturen ein angemessener Höchstbetrag pro Jahr vorzusehen, der jedenfalls eine Monatsmiete nicht übersteigen darf. Fehlt in Kleinreparaturklauseln eine Obergrenze, wird die Klausel insgesamt als unwirksam angesehen, also in Bezug auf jedwede Kostenbelastung des Mieters bei Kleinreparaturen. Der Kleinreparaturbetrag stellt endlich auch keinen Sockelbetrag dar, mit dem sich Mieter in jedem Falle zu beteiligen hätten. Übersteigen die Kosten der Reparatur die genannten Größenordnungen, hat der Vermieter die Reparatur in voller Höhe zu bezahlen.
4. Zur Weitervermietung (Untervermietung) bedarf der Mieter der Erlaubnis des Vermieters, die dieser nur bei wichtigem Grund verweigern kann. Setzt ein Mieter trotz Abmahnung einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache fort, kann der Vermieter auf Unterlassung klagen (§ 541 BGB). Die Beendigung des Mietverhältnisses tritt mit Ablauf der vereinbarten Mietzeit ein oder mangels Vereinbarung durch Kündigung des Mietverhältnisses mit gesetzlicher Frist (ordentliche Kündigung, §§ 573 c, 580 a BGB). In gesetzlich besonders geregelten Fällen, z. B. bei schwerwiegenden Pflichtverletzungen oder Verzug des Mieters mit zwei aufeinanderfolgenden Mietzinsbeiträgen, ist auch die fristlose Kündigung (außerordentliche Kündigung) zulässig. Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber in die Rechte und Pflichten des Vermieters ein (Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete", § 566 BGB); der bisherige Vermieter haftet dem Mieter für die übernommenen Verpflichtungen des Erwerbers wie ein selbstschuldnerischer Bürge weiter. Dieser Grundsatz gilt auch für Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume, die keine Wohnräume sind (§ 578 BGB).
5. Haustiere: Eine allg. Klausel, die das Halten von Haustieren verbietet oder unter den Genehmigungsvorbehalt der Vermieter stellt, ist in dieser Form unwirksam, da es Haustiere gibt, die den Wohnwert der Wohnung und ihrer Nachbarschaft nicht beeinträchtigen (z. B. Zierfische, Kanarienvögel in kleinen Einheiten). Als grundsätzlich wirksam wird jedoch eine Haustierklausel in Bezug auf größere, sich frei bewegende Tiere angesehen, z. B. für Hunde und Katzen.
B. Sachmängelhaftung
1. Allgemeines: Die Sachmängelhaftung des Vermieters einer beweglichen oder unbeweglichen Sache entspricht weitgehend dem Kaufrecht (Gewährleistung). Sie setzt voraus, dass die Mietsache im Zeitpunkt der Gebrauchsüberlassung mit einem Sachmangel behaftet ist oder ein solcher später entsteht (§ 536 Abs. 1 BGB). Nach ständiger Rechtsprechung liegt ein Sachmangel vor, wenn die Mietsache sich nicht in dem vertraglich vereinbarten Zustand befindet und deshalb nicht oder nur eingeschränkt benutzt werden kann. Der Mangel kann der Sache körperlich anhaften (z. B. Gebrauchsuntauglichkeit des Druckers einer EDV-Anlage, Reifenmängel eines Kfz, bei Räumen: Stockflecken infolge Pilzbefalls, defekte Heizung, Wasserschaden, Ungeziefer, gesundheitsgefährdende Asbestkonzentration). Er kann sich auch aus äußeren Umständen ergeben, die der Sache selbst nicht anhaften, aber so auf sie einwirken, dass der vertragsgemäße Gebrauch beeinträchtigt wird (z. B. Lärm, Luftverschmutzung und Geruch, wenn sie nicht vertraglich vorausgesetzt sind; Eröffnung eines Konkurrenzgeschäfts im selben Haus). Nach § 536 Abs. 2 BGB ist auch das Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft (z. B. bestimmte Größe einer Wohnung) ein Sachmangel. Die Haftung für Rechtsmängel greift nach § 536 Abs. 3 BGB ein, wenn dem Mieter aufgrund des privaten Rechts eines Dritten der vertragsgemäße Gebrauch ganz oder teilweise tatsächlich entzogen wird.
2. Rechte des Mieters: Liegt ein Sach- oder Rechtsmangel vor, so kann der Mieter neben seinem auf die Mängelbeseitigung gerichteten Erfüllungsanspruch folgende Rechte geltend machen:
a) Der Mieter ist für die Zeit, während welcher der Gebrauch aufgehoben oder gemindert ist, von der Entrichtung des Mietzinses ganz oder z. T. befreit, und zwar auch dann, wenn der Vermieter den Mangel nicht verschuldet hat. Im Falle der Minderung hat er nur eine angemessene herabgesetzte Miete zu entrichten (§ 536 BGB).
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Miete
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Beispiele für Minderungsquoten bei Mängeln an einer Mietsache
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| Die folgenden Minderungsquoten wurden von Gerichten für bestimmte Mängel zugesprochen. Man darf sie in einer konkreten Situation aber nicht einfach übernehmen, denn jeder Fall hat seine Eigenarten. Die Minderungsquote errechnet sich grundsätzlich aus der Kaltmiete. Lediglich wenn die Mängel auch die Heizleistung betreffen, wird die Vorauszahlung für Heiz- und Warmwasserkosten in die Berechnung miteinbezogen.
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| 5 %
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wenn die Gegensprechanlage nicht funktioniert
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wenn die Fenster bei starkem Regen undicht sind
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wenn das Treppenhaus verwahrlost ist
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| 10 %
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wenn kleine Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung bestehen
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wenn die Heizung laute Geräusche von sich gibt
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wenn die Warmwasserversorgung einen Monat lang abgestellt wird
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wenn der Pkw-Stellplatz nicht zur Verfügung steht
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wenn die Waschküchenbenutzung entzogen wird
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wenn der Keller nicht mehr benutzt werden kann
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wenn die Heizleistung schlecht ist
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wenn innerhalb der Ruhezeiten erheblicher Kinderlärm stört
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| 15 %
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wenn die Heizleistung sehr schlecht ist
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wenn die Wohnungseingangstür fehlt
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| 20 %
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wenn die Mitbewohner erheblichen Lärm verursachen
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wenn es wegen erheblich undichter Fenster und Türen zieht
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wenn es in der Wohnung sehr feucht ist
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wenn eine Baustelle in der Nachbarschaft erheblichen Lärm verursacht
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| 25 %
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wenn an der Wohnzimmerdecke Wasserschäden sind
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wenn zwei Drittel des Monats die Heizung ausfällt
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| 30 %
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wenn erhebliche Feuchtigkeit und Bodenkälte in der Wohnung vorliegen
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wenn das Wohnzimmer unbenutzbar ist
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wenn die Temperaturen im Wohnzimmer bei nur 15 °C liegen
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| 50 %
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wenn alle Fenster in der Wohnung undicht sind
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| 60 %
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wenn erhebliche Belästigungen durch Bauarbeiten im Haus gegeben sind
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| 80 %
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wenn die einzige Toilette der Wohnung nicht benutzbar ist
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| 100 %
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wenn die Heizung in den Wintermonaten völlig ausfällt
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wenn ein kompletter Umbau der Wohnung mit erheblicher Lärm- und Schmutzbelästigung vorgenommen wird
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b) Der Mieter kann Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangen, wenn der Sach- oder Rechtsmangel schon bei Vertragsschluss bestand. Entsteht ein solcher Mangel erst später, so haftet der Vermieter nur dann auf Schadensersatz, wenn er den Mangel verschuldet hat oder mit der Mängelbeseitigung im Verzug ist (§ 536 a BGB). Der Schadensersatzanspruch besteht neben dem Recht auf Mietminderung. Er umfasst den eigentlichen Nichterfüllungsschaden (insbesondere den Minderwert, die Mängelbeseitigungskosten, Vertragskosten und entgangenen Gewinn), aber auch Mangelfolgeschäden. Der Mieter kann somit auch Ersatz der Schäden verlangen, die an seiner Gesundheit, an anderen Sachen oder seinem sonstigen Vermögen (z. B. nutzlos aufgewandte Maklerprovision) entstehen.
c) Der Mieter kann schließlich nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, Abs. 3 BGB den Mietvertrag ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen (dieses Recht ist bei der Wohnraummiete vertraglich nicht abdingbar). Voraussetzung ist jedoch, dass der Vermieter eine ihm vom Mieter gesetzte Frist zur Mängelbeseitigung hat verstreichen lassen, ohne Abhilfe zu schaffen. Ohne vorherige Fristsetzung kann der Mieter von Wohnraum fristlos kündigen, wenn die Benutzung der Wohnung infolge des Sachmangels mit erheblicher Gesundheitsgefahr verbunden ist (§ 569 Abs. 1 BGB). Die Kündigung schließt die Geltendmachung der Rechte aus §§ 536 f. BGB für die vergangene Mietzeit nicht aus.
3. Ausschluss der Haftung: Dem Mieter stehen Mietminderungs- und Schadensersatzansprüche nicht zu, wenn er den Mangel der gemieteten Sache bei Vertragsschluss kennt (§ 536 b BGB); er kann sich aber seine Rechte dadurch erhalten, dass er sie sich bei Annahme der mangelhaften Mietsache vorbehält. Ein vertraglicher Gewährleistungsausschluss ist möglich (Ausnahme: Minderung bei Wohnraummiete, § 536 Abs. 4 BGB); er ist aber nichtig, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschweigt (§ 536 d BGB). Der Mieter hat im Laufe der Mietzeit auftretende Mängel dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Unterlässt er dies, so hat er den daraus entstehenden Schaden zu ersetzen; darüber hinaus verliert er seine Gewährleistungsansprüche, wenn der Vermieter bei rechtzeitiger Anzeige zur Beseitigung des Mangels in der Lage gewesen wäre (§ 536 c BGB).
C. Mieterschutzrecht bei der Wohnraummiete
Nach Aufhebung der Wohnungszwangswirtschaft gilt für die Wohnraummietverhältnisse das durch die Mietrechtsänderungsgesetze und das Mietrechtsreformgesetz geschaffene soziale Mietrecht, dessen bürgerlich-rechtlicher Teil in das BGB eingearbeitet ist. Das Kernstück des Mietrechts bilden die Sozialklauseln (§§ 574-544 c BGB).
1. Kündigung: Im Einzelnen gilt: Der Vermieter kann die ordentliche Kündigung des Mietvertrages nur noch aussprechen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat (§ 573 BGB). Ein solches sieht das Gesetz besonders dann als gegeben an, wenn
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der Mieter seine Verpflichtungen schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (z. B. Vernachlässigung der Wohnung durch Verletzung der Erhaltungspflicht, unerlaubte Tierhaltung; bei groben Pflichtverletzungen, z. B. nachhaltige Störung des Hausfriedens, besteht u. U. sogar das Recht zur fristlosen Kündigung, §§ 543, 569 BGB), |
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ein Eigenbedarf
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Gründe für Eigenbedarf:
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| ernsthafte Absicht, im eigenen Haus zu wohnen, |
| Wunsch, Wohnung und Arbeitsplatz im selben Haus zu haben, |
| persönliche Veränderungen, z. B. Heirat, Arbeitsplatzwechsel, Ruhestand oder Getrenntleben, |
| bessere Lage und Schnitt der Wohnung im eigenen Haus, |
| Wunsch, Kinder zu bekommen, |
| beabsichtigte Unterbringung von Kindern in getrennten Zimmern, |
| Aufnahme von benötigten Pflegepersonen. |
des Vermieters vorliegt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB), d. h. vernünftige, nachvollziehbare Gründe gegeben sind, |
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der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert werden würde und dadurch erhebliche Nachteile hätte. |
Eine Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
2. Formerfordernisse: Die Kündigung muss schriftlich erfolgen (§ 568 BGB), der Kündigungsgrund ist im Kündigungsschreiben anzugeben. Nicht angegebene Gründe werden bei einer gerichtlichen Überprüfung der Wirksamkeit der Kündigung grundsätzlich nicht berücksichtigt, außer nachträglich entstandene Gründe. Auch gegen eine begründete Kündigung kann der Mieter Widerspruch gemäß § 574 BGB (Härteklausel, Sozialklausel) erheben und Fortsetzung des Vertrags verlangen (§ 574 a BGB). Hierbei wird eine Abwägung zwischen den berechtigten Interessen des Vermieters und denjenigen der Mieter vorgenommen, die im Grundsatz als gleichwertig gelten. Bei einer streitigen Auseinandersetzung darf das Gericht nicht unzulässig in die Lebensplanung der Parteien eingreifen. Die jeweiligen Gründe müssen stets durch Angabe konkreter Tatsachen belegt werden.
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Miete
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Beispielhafte Gründe für die Interessenabwägung der mietrechtlichen Härteklausel zugunsten der Mieter
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| Fehlen von angemessenem Ersatzwohnraum zu wirtschaftlich und persönlich zumutbaren Bedingungen; zumutbar ist notfalls ein höherer Mietzins im Rahmen des Ortsüblichen, soweit er im Rahmen des Gesamteinkommens (einschließlich Wohngeld) tragbar ist,
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| Lage zum Arbeitsplatz, zur Schule und Wohnung anderer Personen, sofern besondere Umstände vorliegen (z.B. zur Pflege, zur Aufsicht),
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| notwendige Umschulung von Kindern zu ungünstigem Zeitpunkt (z. B. vor Schulabschluss; ein bloßer Schulwechsel stellt für sich keine Härte dar),
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| größere Kinderzahl,
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| fortgeschrittene Schwangerschaft,
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| hohes Alter, besonders bei nachhaltiger Erkrankung (keinesfalls muss sich der Mieter auf eine Unterbringung im Altenheim verweisen lassen),
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| Schwerbehinderung;
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zugunsten des Vermieters:
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| berechtigter Eigenbedarf,
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| unverschuldete persönliche Spannungen, insbesondere Streit zwischen Vermieter und Mieter oder seinen Familienangehörigen,
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| wiederholte unpünktliche Mietzahlungen.
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Bei einem befristeten Mietvertrag, der nur noch aus bestimmten Gründen zulässig ist (z. B. Vermieter benötigt die Räume nach Ablauf der Mietzeit für sich), kann der Mieter vom Vermieter frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung verlangen, dass dieser ihm binnen eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht; erfolgt die Mitteilung später, kann er eine Verlängerung des Mietverhältnisses um den Zeitraum der Verspätung verlangen, entfällt der Grund, so kann der Mieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen (§ 575 BGB).
3. Fristen: Für die Kündigungsfrist gilt, dass die Kündigung spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats erklärt werden muss. Die Kündigungsfrist für den Vermieter (und nicht mehr wie bisher auch für den Mieter) verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate (§ 573 c BGB). Das bedeutet, dass die Kündigungsfrist für den Mieter drei Monate beträgt, während sich die Kündigungsfrist für den Vermieter auf (nur noch) bis zu neun Monate verlängern kann. Besonderheiten gelten für Werkmiet- oder Dienstwohnungen sowie bei der Umwandlung in Wohnungseigentum. Hat der Mieter in dem Wohnraum einen gemeinsamen Hausstand mit seinem Ehegatten oder anderen Familienangehörigen geführt, so treten diese mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, auch nicht eheliche Lebenspartner (§ 563 BGB). Der Eintritt gilt als nicht erfolgt, wenn der Ehegatte/Lebenspartner oder die Familienangehörigen binnen eines Monats gegenüber dem Vermieter Gegenteiliges erklären.
4. Mieterhöhung: Nach § 557 BGB können die Vertragsparteien während des Mietverhältnisses eine Erhöhung der Miete vereinbaren. Künftige Änderungen der Miethöhe können sie als Staffelmiete (§ 557 a BGB) oder als Indexmiete (orientiert am amtlich ermittelten Preisindex für die private Lebenshaltung, § 557 b BGB) vereinbaren. Im Übrigen kann der Vermieter Mieterhöhungen nur nach Maßgabe der §§ 558 bis 560 BGB (bei Anpassungen an die ortsübliche Vergleichsmiete, bei Modernisierung und bei Erhöhung der Betriebskosten) verlangen, soweit nicht eine Erhöhung durch Vereinbarung ausgeschlossen ist oder sich der Ausschluss aus den Umständen ergibt.
Die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete kann der Vermieter nach § 558 BGB nur verlangen, wenn der bisherige Mietzins seit fünfzehn Monaten unverändert ist; dabei darf sich die Miete im Regelfall innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 % (Kappungsgrenze, bisher 30 %) erhöhen. Das Mieterhöhungsverlangen ist dem Mieter in Textform (d. h. in lesbaren Schriftzeichen, auch in elektronischer Form wie E-Mail, eigenhändige Unterschrift ist nicht erforderlich) zu erklären und zu begründen. Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf 1. einen Mietspiegel (§§ 558 c, 558 d BGB - neu eingeführt wurde ein sogenannter qualifizierter Mietspiegel), 2. eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558 e - ebenfalls neu), 3. ein Sachverständigengutachten (auf Kosten des Vermieters), 4. entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen, wobei die Benennung von drei Vergleichswohnungen (auch aus dem Wohnungsbestand des Vermieters) genügt.
Hat der Vermieter bauliche Änderungen, zu deren Duldung der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen verpflichtet ist (§ 554 BGB - dazu gehören jetzt auch Stromeinsparungsmaßnahmen), durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen (Modernisierung), so kann er durch Erklärung in Textform die Miete bis zu jährlich 11 % der aufgewendeten Kosten erhöhen (§§ 559, 559 b BGB). Bei einer Betriebskostenpauschale ist der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten (ebenfalls durch Erklärung in Textform) auf den Mieter umzulegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist; er muss andererseits aber auch Ermäßigungen dieser Kosten weitergeben (§ 560 BGB). Die bisherige Möglichkeit des Vermieters, auch Steigerungen der Kapitalkosten auf den Mieter umzulegen, wurde durch das Mietrechtsreformgesetz abgeschafft.
5. Ausnahmen vom Schutzrecht: Die Kündigungsschutzbestimmungen und die Bestimmungen zum Schutz gegen Mieterhöhung gelten nicht für Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist, sowie für Mietverhältnisse über Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter ganz oder überwiegend mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet hat. Im letzteren Fall gelten sie jedoch, wenn der Wohnraum zum dauernden Gebrauch für eine Familie überlassen ist (§ 549 Abs. 2 BGB). Damit ist der Schutz des sozialen Mietrechts weitgehend auf Mietverhältnisse über möblierte Wohnungen ausgedehnt.
6. Wohnungsvermittlung: Nach dem Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung darf die Gebühr eines Maklers nicht mehr als zwei Monatsmieten zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer betragen. Die Zweckentfremdung von Wohnraum ist verboten. In Mietverträgen über Geschäftsräume sind Mietzinsgleitklauseln (Wertsicherungsklauseln) zulässig. Unzulässig sind sie für Wohnräume, es darf allerdings eine Staffelmiete (§ 557 a BGB) oder eine Indexmiete (§ 557 b BGB) vereinbart werden.
7. Rechtsweg: Für Mietstreitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter ist das Amtsgericht (als Mietgericht) anzurufen, in dessen Bezirk sich der Wohnraum befindet (§ 29 a ZPO).
Die Heranführung des Miet- und besonders des Wohnungsmietrechts in den neuen Ländern und Berlin (Ost) vollzog sich auf mehreren Ebenen und in verschiedenen Etappen. Grundsätzlich gilt auch für bestehende Mietverhältnisse ab 3. 10. 1990 das BGB. Bestimmte Sonderregelungen galten zunächst noch für die Beendigung von Wohnungs- und auch Gewerbemietverhältnissen. Mit Ausnahme des ständigen Ausschlusses der Verwertungskündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB für am 3. 10. 1990 bestehende Wohnungsmietverhältnisse sind diese, teilweise auch nach verlängerten Sonderregelungen, alle ausgelaufen. Die Erhöhung der Wohnungsmiete erfolgte beginnend am 1. 10. 1991 durch die Erste und die Zweite Grundmietenverordnung sowie die Betriebskostenumlageverordnung. Ab 11. 6. 1995 ließ dann das Mietenüberleitungsgesetz eine Heranführung an das allgemein geltende System der Vergleichsmiete zu. Ab 1. 1. 1998 besteht auch hinsichtlich der Wohnungsmiete ein einheitlicher Rechtszustand.
Quelle: Duden Recht A-Z. Fachlexikon für Studium, Ausbildung und Beruf. 1.
Aufl. Mannheim: Bibliographisches Institut & F.A. Brockhaus 2007.
Lizenzausgabe Bonn: Bundeszentrale für politische Bildung 2007.
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10. Februar 2012
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