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Bestimmungsfaktoren des Wohnungswesens

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Bestimmungsfaktoren des Wohnungswesens

Günther Schulz

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Angebot und Nachfrage prägen den Wohnungsmarkt. Boden ist zwar immobil, allerdings kann der Staat über die Verfügbarkeit von Bauland das Angebot steuern. Die Nachfrage ist durch diverse Faktoren bestimmt, u.a. durch die demographische Entwicklung.

Bauen und Wohnen werden im Wesentlichen von den vorgelagerten Bodenmärkten, den Gegebenheiten der Bauwirtschaft, den Kapitalverhältnissen und der Beschaffenheit der Nachfrage bestimmt. Da der Boden immobil, nicht vermehrbar und nicht reproduzierbar ist, ist die Verfügbarkeit bzw. der Ausweis von Bauland wichtig. Von der Gesamtfläche der alten und neuen Bundesländer wurden 1989/90 rund 11,5 Prozent als Siedlungs- und Verkehrsfläche genutzt, 55 Prozent waren landwirtschaftliche, 29 Prozent Wald, 2 Prozent Wasser und 2,5 Prozent sonstige Fläche. Die Preise für baureifes Land stiegen beispielsweise 1980 bis 1992 von umgerechnet 42 auf 64 Euro/Quadratmeter – ein Anstieg um 52 Prozent. Im selben Zeitraum stieg der Preisindex für Wohngebäude um 50, der Lebenshaltungskostenindex um 39 Prozent. Die Kommunen haben vielfältige Möglichkeiten, die Menge des verfügbaren Baulandes und die Baulandpreise zu beeinflussen, beispielsweise durch Erschließung und Vorratspolitik. (siehe Abb 4)

Abbildung 4: Preisindex für Wohngebäude (bpb) Lizenz: cc by-nc-nd/3.0/de/

Es kennzeichnet die Bauwirtschaft, dass sie nicht auf Vorrat baut, sondern als "Bereitschaftsindustrie" Kapazitäten für Aufträge vorhalten muss, sodass sie starken Auftragsschwankungen unterliegt und individuelle Leistungen erbringt. Ihre wichtigsten bestimmenden Faktoren sind die Baustoffpreise, die Arbeits- sowie weitere Kosten, zum Beispiel für Ausrüstung, in jüngerer Zeit auch für Umweltschutz. Versuche zur Rationalisierung und Industrialisierung der Bautätigkeit, zum Beispiel durch Fertigteilbau, gab es schon früh, sie waren aber, anders als die technische Normung, nie sonderlich erfolgreich. Dazu trug neben der vielfach individuell geprägten Nachfrage insbesondere die kleinbetriebliche Struktur bei. Sieht man vom Plattenbau in der DDR ab, dominierte stets der traditionelle, regional gebundene kleinbetriebliche Baubetrieb. In Deutschland gab es 1993 im Hochbau 19 903 traditionelle Handwerks- und Industriebetriebe, davon hatten 15 270 maximal 19, nur 113 mehr als 200 Mitarbeiter. Demgegenüber gab es nur 538 Hochbau-Fertigteilbetriebe.

Auf dem Kapitalmarkt wirken zahlreiche Faktoren: neben den vielfältigen Gestaltungsmöglichkeiten der Eigenfinanzierung (auch über Bausparen, Arbeitgeber-, Verwandten-, Mieterdarlehen etc.), der (kurz-, mittel-, langfristige) Zins sowie die überaus vielfältigen, differenzierten Möglichkeiten der öffentlichen Hand zur Steuerung und Subventionierung. (siehe Tab 4)

Tabelle 4: Wohnungsbaufinanzierung (bpb) Lizenz: cc by-nc-nd/3.0/de/

Die Nachfrage wird in erster Linie durch die demografische Entwicklung und die Zusammensetzung der Bevölkerung bestimmt (u.a. Einheimische/Fremde bzw. Migranten; Altersgruppen/Gentrifikation, Ein-/Mehrpersonenhaushalte), ferner durch den Zustand des Wohnungsmarktes als inhomogener, unvollkommener Markt. Ihn prägen unter anderem Alter, Qualität, Lage und Mietpreis der Wohnungen und natürlich die Vorgaben der öffentlichen Hand. Zwischen den Teilmärkten bestehen zahlreiche Interdependenzen. Hier sind unter anderem Filtering-Prozesse zu nennen. "Filtering-down" bedeutet, dass bei ausbleibender oder unzulänglicher Sanierung und Modernisierung die Wohnungen an Qualität verlieren und für weniger leistungsfähige Bevölkerungsschichten interessant werden; umgekehrt spricht man von "Filtering-up". Außerdem sind Sickerprozesse ("Trickle-­down-Effekte") zu nennen, bei denen besser verdienende Haushalte in höherwertige Wohnungen ziehen und damit die bisher benutzten für einkommensschwache Nachfrage frei machen, sowie Arbitrage-Prozesse, bei denen Einfluss von Nachbarschaft, Wohnquartier und Wohnumfeld ausgeht.

Fussnoten

Fußnoten

  1. Siehe Übersicht x0876; ferner Helmut W. Jenkis: Einführung in die Wohnungswirtschaftspolitik, in: ders. (Hrsg.): Kompendium der Wohnungswirtschaft, 4. Aufl., München/Wien 2001, S. 65 –122, hier S. 74, 79.

  2. Ebd., S. 82.

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Prof. Dr., Institut für Geschichtswissenschaft, Rheinische Friedrich-Wilhelms-Universität Bonn - Bauen und Wohnen