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Die Mietpreisbremse tritt in Kraft

10.6.2015
Seit dem 1. Juni 2015 ist das Gesetz zu Mietpreisbegrenzungen und neuen Regeln für Maklergebühren in Kraft. Die Bundesregierung betont die Verbesserungen für Mieter, Kritiker sehen Schlupflöcher und weiteren Handlungsbedarf.

"Bezahlbare Mieten" steht auf einem Wandbild nahe dem Kottbusser Tor in Berlin im Bezirk Kreuzberg. In diesem Stadtteil sind die Mieten, aber auch die Preise für Eigentumswohnungen, in den letzten Jahren rasant gestiegen."Bezahlbare Mieten" steht auf einem Wandbild nahe dem Kottbusser Tor in Berlin im Bezirk Kreuzberg. In diesem Stadtteil sind die Mieten, aber auch die Preise für Eigentumswohnungen, in den letzten Jahren rasant gestiegen. (© picture-alliance/dpa)

Seit dem 1. Juni 2015 gilt bundesweit das Mietnovellierungsgesetz (MietNovG), welches die erlaubten Preisanstiege bei Wiedervermietungen von Bestandswohnungen sowie die Übernahme der Maklerkosten regelt.

Kernpunkt des Gesetzes ist zum einen, dass die Mietpreise bei Weiter- bzw. Neuvermietungen von Bestandswohnungen maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen dürfen. Damit soll verhindert werden, dass Gering- und Normalverdiener aus begehrten Wohngebieten verdrängt werden. Zum anderen müssen Mieter fortan keine Maklergebühren mehr zahlen, wenn der Makler vom Vermieter beauftragt ist. Die Neuregelung zur Übernahme von Maklergebühren gilt bundesweit.

Die Mietpreisbremse als neues Element der Wohnungspolitik gilt dabei nicht automatisch und flächendeckend im gesamten Bundesgebiet. Wirksam wird das Gesetz erst, wenn es auch in den jeweiligen Länderverordnungen umgesetzt wird. So können die Bundesländer durch die gesetzliche Neuregelung per Rechtsverordnung bestimmte Gebiete als "angespannte Wohnungsmärkte" ausweisen. Nur dort greifen die Regelungen der Mietpreisbegrenzungen. Die Mietpreisbremse gilt in den jeweils ausgewiesenen Kommunen oder Bezirken aber nur für maximal fünf Jahre – also vorerst nur bis zum 31. Dezember 2020. Ausgenommen sind Neubauwohnungen, die erstmals nach dem 1. Oktober 2014 vermietet wurden; zudem sind umfassend modernisierte Wohnungen für drei Jahre von der Mietpreisbremse ausgenommen.

Schon seit dem 1. Mai können die Bundesländer die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen von 20 Prozent auf 15 Prozent absenken. Doch diese Begrenzung, die ebenfalls ausschließlich in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt, greift nur bei bestehenden Mietverträgen. Bei Wiedervermietungen gab es bislang keine gesetzliche Regelung.

Geplante und umgesetzte Neuregelungen per Rechtsverordnung



Berlin hat am 1. Juni als erstes Bundesland die sofortige Einführung der Mietpreisbremse beschlossen und das gesamte Stadtgebiet zum "angespannten Wohnungsmarkt" erklärt. Nordrhein-Westfalen will zum 1. Juli entsprechende Verordnungen erlassen. Bayern, Hessen, Niedersachsen, Brandenburg und andere Länder wollen ebenfalls einige Kommunen ausweisen. Bundesländer wie das Saarland oder Sachsen-Anhalt, in denen eher eine hohe Zahl von Wohnungen leer steht, planen keine Erlasse. Andere Bundesländer zögern noch oder wollen kein Limit für die Mietpreise setzen.

In der Frage der Maklergebühren bei Vermietungen gilt ab dem 1. Juni das sogenannte Besteller-Prinzip ("Wer bestellt, der bezahlt"). Bislang werden Vermittlungsgebühren in der Regel von den neuen Mietern getragen, obwohl der Makler meist von den Vermietern beauftragt wird. Wohnungssuchende dürfen fortan nur dann belastet werden, wenn sie den Makler selbst beauftragen. Dennoch können auch künftig sowohl Mieter als auch Vermieter Wohnungsvermittler beauftragen.

Angespannte Situation auf dem Wohnungsmarkt



Anlass für das Mietnovellierungsgesetz war weniger der durchschnittliche bundesweite Anstieg der Mieten; dieser lag etwa im Jahr 2014 bei lediglich 1,3 Prozent. Problematisch sind vielmehr etliche Großstädte und Ballungsräume, aber auch mittelgroße Zentren und Universitätsstädte, in denen die Mieten in den letzten Jahren deutlich gestiegen sind. So sind etwa in Berlin die Mietpreise für eine durchschnittliche Drei-Zimmerwohnung im Zeitraum 2009-2014 um gut 30 Prozent angestiegen, in Wolfsburg um gut 40 Prozent und in Jena um knapp 22 Prozent.

Mietervereinigungen wie der Deutsche Mieterbund (DMB) begrüßen daher die Neuregelung. Der DMB fordert andere Bundesländer auf, dem Beispiel Berlins zu folgen und Verordnungen für angespannte Wohnungsmärkte zu erlassen.

Eigentümer-Verband kündigt Klage an



Der Verband "Haus und Grund", der deutschlandweit Hauseigentümer vertritt, will die Mietpreisbremse vom Verfassungsgericht prüfen lassen. Sie stelle "einen unverhältnismäßigen Eingriff in die Eigentumsgarantie des Grundgesetzes" dar. Zudem sei sie unsozial, weil "sie nicht die Mieter schützt, sondern tendenziell wohlhabende Wohnungssuchende". Maklerverbände kritisieren ihrerseits vor allem das "Besteller-Prinzip" der Novelle. Experten schätzen, dass das Besteller-Prinzip vielfach umgangen werden dürfte und Kosten etwa durch Aufschläge bei den Mieten oder erhöhte Abstandszahlungen für Möbel in den vermieteten Wohnungen auf Mieter umgelegt werden könnten.

Die Opposition im Bundestag begrüßt die Mietpreisbremse im Grundsatz. Laut den Grünen habe sie aber nur einen minimalen Effekt und könne eine "sozial orientierte Wohnungspolitik" nicht ersetzen, so Grünen-Bundestagsabgeordneter Christian Kühn. Auch die Linkspartei fordert, den sozialen Wohnungsbau zu verstärken und kritisiert zudem die zeitliche Begrenzung der als "angespannter Wohnungsmarkt" ausgewiesenen Gebiete auf fünf Jahre. Die Bundesregierung hingegen verteidigt das Gesetz. Es sei ein "gerechter Ausgleich zwischen Interessen von Vermietern und Mietern", so Bundesjustizminister Heiko Maas. Die Neuregelung trage dazu bei, die Investitionen auf dem Wohnungsmarkt zu fördern und zu erhalten.

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