Titelkleingrau

9.7.2018 | Von:
Guido Spars

Die Etablierung großer Wohnungskonzerne und deren Folgen für die Stadtentwicklung

Große Wohnungsunternehmen prägen zunehmend das Geschehen am Markt. Guido Spars analysiert die daraus folgenden Auswirkungen auf die Stadtentwicklung.

(@ Meike Fischer)(@ Meike Fischer)

Die Struktur der Wohnungsanbieter hat sich seit dem Jahr 2000 deutlich verändert. Vor allem große Wohnungsunternehmen prägen mehr und mehr das Geschehen am Wohnungsmarkt. Der Beitrag beschreibt die Entwicklung der Verkäufe von Wohnimmobilien in größeren „Paketen“ und die damit verbundenen Konzentrations- und Konsolidierungsprozesse. Des Weiteren wird diskutiert, was diese Entwicklungen für die Stadtentwicklung bedeuten.

Angebotsstruktur am deutschen Wohnungsmarkt

Von den rund 41,3 Mio. Wohneinheiten (WE) in Deutschland befindet sich die eine Hälfte (20,8 Mio.) im Geschosswohnungsbau. Die andere Hälfte sind Ein- und Zweifamilienhäuser, die sich meist im Eigentum privater Kleinanbieter oder Selbstnutzer befinden. Da für die professionellen Wohnungsanbieter nur der Geschosswohnungsbestand von Relevanz ist, betrachten wir im Folgenden dessen Aufteilung.

Eigentümerstruktur im deutschen Geschosswohnungsbestand

Eigentümerstruktur im deutschen GeschosswohnungsbestandEigentümerstruktur im deutschen Geschosswohnungsbestand (PDF-Icon Grafik zum Download) (© bpb)
Von den 20,8 Mio. Geschosswohnungen befinden sich derzeit rund 3 Mio. Einheiten (14,4%) im Eigentum von Selbstnutzern und 8,8 Mio. Einheiten (42,3%) im Eigentum von privaten Kleinanbietern. 8,9 Mio. Wohneinheiten (ebenfalls 42,3%) aller Geschosswohnungen befinden sich im Besitz von professionellen, gewerblichen Anbietern.

Wenn man also vom gewerblich-professionellen Wohnungsmarkt spricht, meint man diesen Teil des Marktes. Er macht mit knapp 9 Mio. Wohneinheiten einen Anteil von 21,5 Prozent und damit weniger als ein Viertel des gesamten deutschen Wohnungsbestandes (inklusive Ein- und Zweifamilienhäuser) aus. Dies bedeutet zum einen, dass es bei den professionellen Anbietern im Wesentlichen um die Gestaltung des Mietwohnungsmarktes geht und zum anderen, dass der deutsche Wohnungsmarkt sehr stark von kleineren Anbietern und Selbstnutzern geprägt ist – die Eigenheimquote liegt bei rund 45 Prozent –, die professionelle Wohnungswirtschaft dagegen in der Minderheit ist.

Auch die Gruppe der professionell-gewerblichen Anbieter lässt sich in verschiedene Untergruppen von Wohnungsunternehmen unterteilen. Im Wesentlichen sind das die Wohnungsgenossenschaften (ca. 2,1 Mio. Wohnungen), die kommunalen Wohnungsunternehmen (ca. 2,4 Mio. Wohnungen) und die privatwirtschaftlichen Wohnungsunternehmen (ca. 3,9 Mio. Wohnungen). Vernachlässigbar sind die Anteile der Kirchen und anderer öffentlicher Wohnungsunternehmen mit insgesamt 0,5 Mio. Wohnungen.

Veränderungen auf der Angebotsseite des Wohnungsmarktes seit 1999

Seit 1999 hat sich auf dem deutschen Wohnungsmarkt und insbesondere auf seiner Angebotsseite einiges getan. Nachdem der Bund im Jahr 2000 114.000 Eisenbahnerwohnungen verkaufte, sind immer mehr Kommunen und andere Anbieter diesem Beispiel gefolgt. Die Stadt Berlin verkaufte rund 100.000 Wohnungen an Cerberus und Oaktree, zwei Investmentgesellschaften aus den USA. Die Stadt Dresden veräußerte 2006 ihren gesamten Wohnungsbestand von 48.000 Wohnungen an den US-Finanzinvestor Fortress, der 2004 bereits die Berliner Gagfah gekauft hatten. In Lübeck sind 11.000 Wohnungen der Deutschen Grundvermögen AG (DGAG) an den italienischen Großinvestor Pirelli Real Estate verkauft worden und in Kiel wechselten 11.000 Wohnungen der WCM zum neuen Eigentümer Blackstone. Der letzte und zugleich größte Verkauf der öffentlichen Hand war 2008 derjenige der LEG NRW mit ca. 93.000 Wohnungen an Goldman Sachs.

Das Verkaufsgeschehen lässt sich in eine Phase vor und in eine nach der weltweiten Finanz- und Wirtschaftskrise einteilen. Etwa seit Ende der 1990er Jahre entwickelten sich Wohnungen nach und nach zu einem Handelsgut. Das über Jahre hinweg niedrige Immobilienpreis- und Zinsniveau in Deutschland hat günstige Kauf- und Finanzierungsbedingungen geschaffen und auch die gut laufende Konjunktur hat die Zuversicht gestützt, dass eine Immobilieninvestition in diesem guten konjunkturellen Umfeld eine erfolgversprechende Entwicklung nehmen wird. Im europäischen Ausland und in den USA ließ sich in den 2000er Jahren beobachten, dass die Hauspreise in schwindelerregende Höhen geklettert (Immobilienblasen) und in der Finanz- und Wirtschaftskrise dann sehr stark eingebrochen sind, während die deutschen Haus- und Wohnungspreise seit Mitte der Neunziger Jahre stabil blieben. Der „sichere deutsche Hafen“ ist nach wie vor sehr attraktiv für viele Investoren, da die Kaufpreise von Wohnungen im internationalen Vergleich immer noch als günstig eingeschätzt werden und die Neubauaktivitäten – insbesondere in Wachstumsräumen – hinter dem benötigten Bedarf zurückbleiben.

Zudem gab es in den 2000er Jahren einige Kommunen, die ihre Haushaltsprobleme durch den Verkauf von Wohnungen oder ganzen Wohnungsunternehmen lindern oder lösen wollten. Zu diesem Zeitpunkt wurde in vielen Städten ein entspannter Wohnungsmarkt zum Anlass genommen, derartige Verkäufe auch aus wohnungswirtschaftlicher Sicht zu befürworten.

Am Ende der Finanzkrise verkauften dann auch Banken große Wohnungsbestände an Immobilienaktiengesellschaften (Immobilien AGs)[1], um wieder finanzielle Spielräume zu gewinnen und sich auf ihre Kernkompetenzen zu konzentrieren (Warburg Research 2016). Hierzu gehören der Verkauf der LBBW Immobilien und der GBW der BayernLB jeweils an ein Konsortium um Patrizia, der Kauf der DKB Immobilien durch die TAG und die Veräußerung der BauBeCon der Barclays Bank an die Deutsche Wohnen. Diese Verkäufe fanden alle mehrheitlich im Jahr 2012 statt.

Seit 2000 bis 2015 wechselten somit knapp 3,2 Mio. Wohnungen den Eigentümer (Transaktionen ab 800 verkauften Wohnungen im Paket), davon alleine rund 1,3 Mio. Wohnungen zwischen 2004 und 2007. Der Handel mit Mietwohnungen befindet sich jedoch inzwischen nach diesem „ersten dynamischen Abschnitt von 2004–2007 derzeit in einer zweiten Hochphase der Transaktionstätigkeit“ (BBSR 2015: 8). Insbesondere in den Jahren 2013–2015 wurden mit durchschnittlich ca. 320.000 Wohnungen pro Jahr genauso viele Wohnungen (in Paketen ab 800 Wohnungen) gehandelt wie im bisherigen Spitzenzeitraum von 2004–2007. Die Transaktionsaktivitäten haben sich jedoch im ersten Halbjahr 2016 wieder stark abgekühlt, insbesondere bei den großen Transaktionen mit mehr als 5.000 WE (BBSR 2016).

Abb. 2: Auswahl großer Wohnungsportfolio-Transaktionen seit 2013

Jahr Käufer Target Verkäufer WE in 1000 Preis in Mio. €
2013 Diverse LEG IPO Goldman Sachs (Whitehall) 91 1.340
2013 Diverse Deutsche Annington IPO Terra Firma 186 592
2013 Patrizia GBW Bayern LB 32 2.453
2013 Deutsche Wohnen GSW (Übernahme) GSW 60 3.300
2014 Deutsche Annington DeWAG (Süd-D.) Archstone German Funds 12 970
2014 BUWOG DGAG (Nord-D.) Prelios, Deutsche Asset & Wealth Management 18 892
2014 Adler Real Estate Estavis (takeover) Estavis 7 n.a.
2014 Deutsche Annington Vitus Group (NRW) Round Hill Capital 30 1.400
2014 Westgrund Nord-Deutschland Portfolio Berlinovo 13 390
2014 LEG NRW-Portfolio Deutsche Annington 10 484
2015 Deutsche Annington GAGFAH (Übernahme) GAGFAH 144 4.700
2015 ADO Group Berlin Portfolio Deutsche Wohnen 6 375
2015 Adler Real Estate Westgrund (Übernahme) Westgrund 15 790
2015 Deutsche Annington Südewo Patrizia 20 1.100
2015 Grand City Properties n.a. Adurion Group 9 n.a.
2015 Diverse ADO Properties IPO ADO Group 14 456
2015 LEG NRW Portfolio Vonovia 14 600
2015 Patrizia Obligo Portfolio Schwedisch, Norwegisch Holding 14 900
2015 Deutsche Wohnen Harald Patrizia 14 1.200

Eigene Darstellung in Anlehnung an Warburg Research 2016.

Freilich sind es inzwischen häufig die gleichen Wohnungen oder Wohnungsunternehmen, die den Eigentümer wechseln. Seit dem Jahr 2010 liegt der Anteil der Wiederverkäufe an den Transaktionen bei über 70 Prozent (BBSR 2015). Immer mehr der Investoren „der ersten Stunde“ verkauften in den letzten Jahren an Wohnungsunternehmen und etablierte Player des Wohnungsmarktes. Dabei wurden die Portfolios in immer kleinere Pakete aufgeteilt und veräußert. Auch wenn inzwischen wieder das eine oder andere städtische Unternehmen als Erwerber auftritt, liegt der Anteil privatwirtschaftlicher Käufer in den Jahren 2012-2015 bei 96 bis 99 Prozent.

Aktuelle Konsolidierungs- und Konzentrationsprozesse

Diese nach wie vor hohen und dynamischen Kaufaktivitäten am deutschen Wohnungsmarkt zeigen, dass viele Akteure im Kauf von Wohnimmobilien eine gute Investitionsstrategie sehen. Waren zu Beginn des Kaufbooms noch viele Akteure am Markt, die zuvor gar nichts mit Wohnimmobilien zu tun hatten (z. B. reine Finanzinvestoren), sind es inzwischen immer mehr originäre Wohnungs- und Immobilienunternehmen, die sich vergrößern wollen und darin eine gute Strategie für die Zukunft sehen.

Der deutsche Wohnungsmarkt ist durch das Auftreten der ausländischen (Finanz-)Investoren und deren neue Handlungsnormen und -logiken Anfang der 2000er Jahre aufgeschreckt und beeinflusst worden. Die Investoren haben damals meist versucht, mit einem großen Anteil an günstig geliehenem Fremdkapital einen möglichst „großen“ Renditehebel auf ihr eigesetztes Eigenkapital zu realisieren (sogenannter Leverage-Effekt). Damit wurden Eigenkapitalrenditen von 25 Prozent und mehr angestrebt und realisiert. Auch war es oftmals ihr Ziel, die Wohnungen möglichst schnell wieder gewinnbringend zu veräußern. Bestehende Institutionen und Verhältnisse wurden dadurch unter Anpassungs- und Wettbewerbsdruck gesetzt[2].

Heute lässt sich feststellen, dass dieser Druck mit Blick auf die Produktstrategien der Immobilienunternehmen zu einer Kopplung von „scape and scope economies“ führt. Die Unternehmen streben also nach einer größeren Marktreichweite, kombiniert mit einer zunehmenden Spezialisierung auf einzelne Immobiliensegmente[3]. Die Größenvorteile in der Bewirtschaftung und in der Produktion (Skaleneffekte bzw. Economies of Scale) sind eine alte und wichtige ökonomische Erkenntnis, die schon viele Autoren und Praktiker beschäftigt hat[4]. Hierbei spielt auch die Idee der „optimalen“ Betriebs- und Unternehmensgröße eine Rolle.

Kern dieser Überlegungen ist es, dass es Unternehmen durch eine wachsende Unternehmensgröße gelingt, die ohnehin anfallenden Fixkosten ihrer Produktion auf eine größere Menge des produzierten Gutes umzulegen und damit die Kosten pro Stück (Stückkosten) zu senken. Es handelt sich also um Kostenvorteile einer größeren Produktion. Bei Wohnungsunternehmen fallen zum Beispiel entsprechende Fixkosten für die Verwaltung oder das Management der Wohnungen an. Dies ist ein komplexer Vorgang, bei dem es unter anderem um die permanente Gewährleistung der Nutzungsqualität der Wohnung, um Informations- und Kommunikationsqualität und um die Optimierung der Investitions- und Finanzierungsprozesse für die Wohnungen geht.

Mit der Größe und damit in der Regel auch mit der räumlichen Streuung der Bestände gehen aber auch weitere Kostenvorteile in Bezug auf die Risikoverteilung des Unternehmens einher. So ist ein Unternehmen, das in mehreren Städten Wohnraum hält und vermietet besser auf Änderungen der regionalen Nachfrage eingestellt als ein Unternehmen, das seine Wohnungen nur in einer Stadt oder in einem Quartier besitzt. Aber auch der „Einkauf“ von Inputs oder Verbrauchsgütern – wie etwa Energie oder Baumaterial – wird bei größerer Stückzahl in der Regel günstiger.

Die deutsche Wohnungswirtschaft ist ein Wirtschaftssektor, der im Vergleich mit anderen Wirtschaftszweigen bis Anfang der 2000er Jahre kaum dem internationalen Wettbewerb ausgesetzt war. Er ist eher innovationsarm und kann aufgrund des großen Anteils von privaten Kleinanbietern und Selbstnutzern als weniger professionell eingeschätzt werden. Aus der Perspektive vieler – auch internationaler – Käufer von Wohnimmobilien wurde der deutsche Wohnungsbestand als „undermanaged“ eingeschätzt. Dies bedeutet, dass große Potenziale der Wertschöpfung durch eine professionellere Bewirtschaftung der Bestände erwartet wurden, was einen zusätzlichen Anreiz für weitere Zukäufe und das Unternehmenswachstum darstellt.

So kommt es insgesamt seit einigen Jahren zu deutlichen Konzentrationstendenzen am deutschen Wohnungsmarkt. Aufzuführen sind hier zum Beispiel die Übernahme der GSW durch die Deutsche Wohnen im Jahr 2013, die Gagfah-Übernahme durch die heutige Vonovia und die Westgrund-Übernahme durch Adler Real Estate im Jahr 2015[5]. Ein Übernahmeversuch der Deutschen Wohnen durch Vonovia allerdings ist im Jahr 2016 gescheitert.

Die sieben größten börsennotierten Wohnungsunternehmen in Deutschland nach Anzahl der Wohneinheiten Ende 2015

Die sieben größten börsennotierten Wohnungsunternehmen in Deutschland nach Anzahl der Wohneinheiten Ende 2015Die sieben größten börsennotierten Wohnungsunternehmen in Deutschland nach Anzahl der Wohneinheiten Ende 2015 (PDF-Icon Grafik zum Download) (© bpb)
Ende 2015 verfügen die sieben größten börsennotierten Wohnungsunternehmen in Deutschland über mehr als 850.000 Wohneinheiten. Gemessen am gesamten Geschosswohnungsbestand (20,8 Mio. WE) macht dies einen Anteil von 4 Prozent aus. Gemessen am Bestand aller professionell-gewerblichen Wohnungsunternehmen (8,9 Mio. WE) entspricht dies einem Anteil von annähernd 10 Prozent. Damit ist dieser Wert jedoch kleiner als in vielen anderen Wirtschaftssektoren, wie etwa in der Automobilindustrie oder gar im Lebensmitteleinzelhandel, wo sich fünf Unternehmen bzw. Unternehmensgruppen[6] ca. 90 Prozent des Marktes unter sich aufteilen.

Allerdings stellt sich der „relevante Markt“ bei Wohnungen aufgrund ihrer Immobilität sehr viel lokaler dar, sodass Unternehmen an einzelnen lokalen Märkten durchaus höhere Anteile haben können. Vonovia hält beispielsweise rund 13 Prozent des Dresdener Wohnungsbestandes und die TAG Immobilien rund 18 Prozent des Wohnungsbestandes von Salzgitter sowie 15 Prozent von Gera.

Auswirkungen auf die Stadtentwicklung

(@ Meike Fischer)(@ Meike Fischer)

Wohnungsunternehmen sind wichtige Partner für die Kommunen im Rahmen der Quartiers- und Stadtentwicklung. Hierbei geht es auf gesamtstädtischer Ebene um die Zusammenarbeit in Bezug auf die grundsätzliche Wohnungsversorgung in der Stadt, etwa im Rahmen sogenannter „runder Tische“ oder von „Bündnissen für Wohnen“. Aber auch die Entwicklung von gemeinsamen Handlungskonzepten zum Neubau in wachsenden oder zum Abriss in schrumpfenden Städten sowie die Wohnraumversorgung spezifischer Nachfragegruppen (etwa von Senioren oder Studenten) können dazu gehören. Auf Quartiersebene gestaltet sich die Zusammenarbeit noch konkreter mit der gemeinsamen Umsetzung von Maßnahmen zur Verbesserung der sozialen oder städtebaulichen Situation im Quartier. Hierzu gehören zum Beispiel soziale und kulturelle Angebote, wie etwa Schuldnerberatungen, Bildungseinrichtungen, Integrations- und Inklusionsangebote.

Um die Auswirkungen der beschriebenen Entwicklungen auf das Handlungsfeld der Stadt- und Quartiersentwicklung genauer fassen zu können, sollte zwischen den beiden skizzierten Hauptentwicklungen unterschieden werden.
  1. dem Auftreten internationaler Finanzinvestoren zu Beginn des Prozesses und
  2. der nunmehr stärker im Vordergrund stehenden Konzentrationstendenz am Markt

Auswirkungen neuer Finanzinvestoren

Der Landtag von Nordrhein-Westfalen hatte 2011/2012 eine Enquete-Kommission zum „Wohnungswirtschaftlichen Wandel und Neuen Finanzinvestoren“ eingesetzt. Die Bergische Universität Wuppertal (Prof. Spars) hat zusammen mit der StadtRaumKonzept GmbH in sechs Fallstudien in Bielefeld, Dortmund, Köln, Münster, Marl und Neuss aufgezeigt, dass die Strategien der Investoren oftmals intransparent bleiben und auch nicht immer konsistent sind[7]. So variieren die einzelnen Strategien nicht nur bezüglich der Renditeausrichtung der Unternehmen, sondern auch innerhalb der Bestände in einem Quartier. Eine weitere wichtige Erkenntnis aus der Untersuchung war, dass die Strategien der neuen Investoren weniger langfristig festgelegt sind als bei anderen Unternehmen. Mit dieser Kurzfristigkeit geht bereits ein gewisses Desinteresse der Finanzinvestoren einher, gemeinsam mit den Kommunen an Themen der Stadt- und Quartiersentwicklung zu arbeiten.

Die Finanzinvestoren kauften meist Wohnungen, die dem unteren Preissegment angehören. Eine Studie des Deutschen Städte- und Gemeindebundes (2007: 5) ging davon aus, dass vorwiegend sanierungsbedürftige Immobilien der 1950er bis 1970er Jahre angekauft wurden.

Allerdings haben viele Kommunen durch den Verkauf ihrer kommunalen Wohnungsbestände ein wichtiges Steuerungsinstrument für den Wohnungsmarkt verloren. Zwar haftet kommunalen Wohnungsunternehmen das Klischee an, ein weniger professionelles Management zu besitzen, das geringerer Kontrolle unterliegt und als Rückfalloption auf den kommunalen Haushalt zurückgreifen kann.

Gleichwohl bietet die kommunale Wohnungswirtschaft im Gegensatz zu den internationalen Eigentümern den Vorteil, die lokalen Problemlagen besser zu kennen und ein Interesse an langfristig stabilen Quartieren zu besitzen. Über die Funktion als regulierendes Element in der Wohnraumversorgung hinaus kann sie zudem eine wertvolle Stadtrendite erbringen[8]. Das bedeutet, dass viele kommunale Wohnungsunternehmen zusätzliche Leistungen für die Stadtgesellschaft anbieten, die aus einer Perspektive rein betriebswirtschaftlicher Gewinnmaximierung nicht erfolgen würden. Hierzu gehören zum Beispiel ein Engagement im Rahmen des sozialen oder des Quartiersmanagements, die Versorgung von besonderen „Problemgruppen“, die Bereitstellung sozialer Infrastruktur oder die Mitarbeit im Rahmen der Stadtentwicklungspolitik und -planung in der Kommune. Die jeweiligen konkreten Auswirkungen der Privatisierungen kommunaler Bestände finden sich im Spannungsverhältnis zwischen lokalen Bedingungen des Wohnungsmarktes, dem Typ des Wohnungsunternehmens und der konkreten Ausgestaltung der Privatisierung (Vertragsinhalte, Sozialchartas) (Spars 2012: 523). Sie lassen sich schwerlich verallgemeinern.

Auswirkungen der Konzentration von Wohnungsunternehmen

Welche Auswirkungen der lokale Bedeutungszuwachs von privatwirtschaftlichen Wohnungsunternehmen auf die Stadtentwicklung nimmt, sollte differenziert betrachtet werden[9]. Zu unterscheiden sind im Prinzip zwei Typen: Einige größere Wohnungsunternehmen verfolgen durch ihre Wachstumsstrategie eine langfristige Bestandshalterperspektive. Sie unterscheiden sich von den Finanzinvestoren, die die Wohnungen nur kurzfristig halten und verwerten wollen.

Beiden Typen ermöglicht das Wachstum Skalen- und somit Kostenvorteile in der Bewirtschaftung der Bestände zu generieren und Risiken besser auszugleichen. Verläuft eine Unternehmensfusion oder -übernahme erfolgreich, gewinnt das nun größere Unternehmen mehr ökonomische Spielräume und wird wettbewerbsfähiger als andere, was sich in niedrigeren Leerstandsraten zeigen könnte.

Diese ökonomischen Vorteile könnten genutzt werden, um in moderate Mieten, in die Qualität der Bestände oder auch in die Maßnahmen der Stadtentwicklung zu investieren. Allerdings könnten diese Spielräume auch schlichtweg den Gewinn und damit ceteris paribus die Rendite des Unternehmens erhöhen. In einer deutschlandweiten Befragung des Deutschen Mieterbundes NRW (2016) unter den im eigenen Verband organisierten Mietervereinen zu den Erfahrungen mit großen Wohnungsunternehmen werden verschiedene Kritikpunkte vorgetragen. Die Top-Themen in der Rechtsberatung der Mieter von Wohnungen großer Wohnungsunternehmen liegen im Bereich der jährlichen Betriebs- und Heizkostenabrechnung. Aber auch Mängel innerhalb der Wohnung sind „überdurchschnittlich häufig Gegenstand der Beratungen“. Mit mittlerer Häufigkeit sind Mieterhöhungen bei laufenden Verträgen (§558 BGB) Grund für die Inanspruchnahme der Beratungsleistungen. Hierbei weisen die Autoren darauf hin, dass insbesondere die LEG und die Vonovia einen überdurchschnittlichen Wert aufweisen[10].

Hinsichtlich der Mietpreisgestaltung hat eine andere Untersuchung in den zehn größten Städten in Nordrhein-Westfalen gezeigt, dass die Mieten in den Beständen der vier größten Wohnungsunternehmen (LEG NRW, Gagfah, Deutsche Annington bzw. Vonovia, Vivawest) im Zeitraum von 2012 bis 2015 im Durchschnitt auf dem Niveau der Genossenschaften und öffentlichen Wohnungsunternehmen liegen, zum Teil sogar noch darunter[11]. Um bei diesen Ergebnissen einen Struktureffekt in den Daten (etwa dadurch bedingt, dass die großen Wohnungsunternehmen vielleicht die schlechteren und damit billigeren Wohnungen haben) auszuschließen, wurde von den Autoren der Studie auch noch eine ökonometrische Untersuchung der Mietdaten vorgenommen, um den Lage-Effekt in den Mieten zu neutralisieren. Auch in dieser Analyse liegen – somit lagebereinigt – die Mieten der großen Wohnungsunternehmen günstiger als die der öffentlichen Anbieter und vor allem der kleinen privaten Anbieter, jedoch höher als die der Wohngenossenschaften.

Eine weitere Untersuchung des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) zu den börsennotierten Wohnungsunternehmen (BBSR 2017) hat in Bezug auf die Mietenvergleiche gezeigt, dass die Wachstumsraten der Nettokaltmieten dieser Unternehmen (bis auf die TAG) von 2010–2015 „deutlich“ oberhalb des Wohnungsmietenindex für Deutschland (plus 6,7%) und auch „überwiegend über dem Durchschnitt der GdW-Mitgliedsunternehmen“ lagen. „Die größten Mietsteigerungen (...) konnte mit durchschnittlich fast 20% die seit 2013 zur Deutsche Wohnen AG gehörende Berliner GSW realisieren“ (BBSR 2017: 90). Es folgen die Deutsche Annington (plus 14,2%), die Vonovia (plus 13,6%) und die LEG (plus 12,5%). Die GAGFAH und die Deutsche Wohnen liegen bei jeweils plus 9,5 Prozent. Lediglich die Mieten bei der TAG zeigen eine fast unmerkliche Steigerung von 0,2 Prozent. Die Studie trifft aber dennoch die Aussage, dass ein Vergleich der Wachstumsraten der Nettokaltmieten in den untersuchten „Fokuskommunen“ Berlin, Hamburg und Dortmund keine großen Unterschiede zwischen den börsennotierten Wohnungsunternehmen und den kommunalen Wohnungsunternehmen verdeutlichte. Bei einer Beurteilung ist relevant, dass die börsennotierten großen Unternehmen unterschiedliche Anteile an (ehemaligen) Sozialwohnungen besitzen und zum Teil sehr unterschiedliche Modernisierungsstrategien an den jeweiligen Standorten umsetzen. Auch sind sie in den verschiedenen regionalen Märkten unterschiedlich stark vertreten. Es lässt sich jedoch grundsätzlich erkennen, dass die börsennotierten Unternehmen Mieterhöhungsspielräume, die bei Mieterwechsel oder bei Modernisierung entstehen, weitestgehend ausnutzen. Sie unterscheiden sich darin von den kommunalen Wohnungsunternehmen, die Erhöhungen mit unzumutbaren Belastungen von Mietern eher vermeiden (BBSR 2017: 155).[12]

Ob die größeren Unternehmen die jeweiligen ökonomischen Vorteile auch nutzen, um sich stärker in die Stadt- und Quartiersentwicklung einzubringen, ist leider noch nicht systematisch untersucht worden. Die Befragung des Deutschen Mieterbundes NRW (2016: 6) bei seinen Mitgliedsvereinen deutet aber darauf hin, dass sich „die großen privaten Wohnungsunternehmen nicht so stark in die „Prozesse der Quartiers- und Stadtentwicklung einbringen“ wie beispielsweise die kommunalen und genossenschaftlichen Unternehmen. Allerdings müssten bei einer solchen Befragung nicht nur Interessenvertreter der Mieterseite, sondern auch städtische Mitarbeiter und andere Fachleute zu Wort kommen.

Inwieweit die Größe der Unternehmen beispielweise dazu führt, dass sie sich weniger in den jeweiligen Quartieren und Städten auskennen bzw. „zu weit weg sind“ von den Problemen der Quartiersbewohner, hängt sehr stark von der jeweiligen Organisationsstruktur im Unternehmen ab. Auch in großen Wohnungsunternehmen gibt es neben der Zentrale auch dezentrale Verwaltungsstrukturen mit entsprechenden Filialen und Ansprechpartnern vor Ort.

Offiziell betont zum Beispiel die Arbeitsgemeinschaft großer Wohnungsunternehmen (AGW) auf ihrer gleichnamigen Homepage, dass sie sich als „aktive und gestaltende Partner der Länder und Kommunen in der Stadtentwicklung, der Quartiersentwicklung und der Inwertsetzung von Stadtquartieren“ begreifen (AGW-online.de). Die Übernahme- und Fusionsstrategien der Unternehmen könnten dazu führen, dass sie in dem einen oder anderen Quartier eine sogenannte „kritische Masse“ überschreiten, ab der sich die aktive Gestaltung des Quartiers bereits als betriebswirtschaftliche Notwendigkeit aufdrängt, um die eigenen Bestände wertvoller zu machen. So lässt sich beispielsweise beobachten, dass die Vonovia in NRW inzwischen einen „umfassenderen Ansatz in der Quartiersentwicklung“ fährt und mit Pilotprojekten auf sich aufmerksam macht (BBSR 2017: 157).

Insgesamt ist eine Einschätzung der Konsequenzen der Konzentrationsprozesse am Wohnungsmarkt auf die Stadtentwicklung also uneinheitlich. Es bleibt wohl einer Einzelfalluntersuchung vorbehalten, hierzu genauere Ergebnisse hervorzubringen und zu überprüfen, ob die Unternehmen nur reine „Leuchtturmprojekte“ im Sinne des Marketing entwickeln oder eine „grundlegende Neuorientierung“ aufbieten (ebd.). Jedenfalls ist das Vorurteil „Große Unternehmen gleich schlechte Partner in der Stadtentwicklung“ sicherlich zu undifferenziert.

Literatur

Ball, M. (2007): Localisation versus globalization: some evidence from real estate services organizations. In: Journal of housing and the built environment, 22, 2007, S. 91–106.

BBSR (Hrsg.) (2015): Wohnungstransaktionsvolumen 2015 übertrifft Niveau der beiden Vorjahre, BBSR-Analysen Kompakt 03/2016, Berlin, Bonn.

BBSR (Hrsg.) (2016): Deutliche Abnahme des Wohnungstransaktionsvolumens im ersten Halbjahr 2016, BBSR-Analysen Kompakt 07/2016, Berlin, Bonn.

BBSR (Hrsg.) (2017): Börsennotierte Wohnungsunternehmen als neue Akteure auf dem Wohnungsmarkt – Börsengänge und ihre Auswirkungen, BBSR-Online-Publikation Nr. 01/2017, Berlin, Bonn.

Deutscher Mieterbund NRW (Hrsg.) (2016): Erfahrungen des Deutschen Mieterbundes mit großen Wohnungsunternehmen: Befragung bestätigt Probleme mit Vonovia, Deutsche Wohnen & Co, Düsseldorf.

Deutscher Städte- und Gemeindebund (Hrsg.) (2007): Privatisierung kommunaler Wohnungen, Dokumentation Nr. 70, Berlin.

Freudenau, H.; Heinze, M. et al. (2012): Gutachten: 6 Fallstudien für die Enquete-Kommission des Landtages NRW „Wohnungswirtschaftlicher Wandel und Neue Finanzinvestoren“, unveröffentlicht.

Penrose, E.T. (1966): The Theory of the Growth of the Firm, Oxford.

Robinson, E.A.G. (1968): The Structure of Competitive Industry, 4th Edition, Cambridge.

Spars, G. (2012): Privatisierung öffentlicher Wohnungen, in: Rottke, N.; Voigtländer, M. (Hrsg.): Immobilienwirtschaftslehre Band 2: Ökonomie, Köln, S. 511–529.

Spars, G.; Heinze, M. (2009): Stadtrendite durch kommunale Wohnungsunternehmen – Chancen und Potentiale für die Stadtentwicklung, in: Forum Wohnen und Stadtentwicklung, Heft 2, 2009, S. 69–74.

Spars, G.; Müller, A. (2012): Auswirkungen von Wohnungsverkäufen auf die Stadtentwicklung, in: Forum Wohnen und Stadtentwicklung, Heft 6, 2012, S. 329–332. Statistische Ämter des Bundes und der Länder (Hrsg.) (2014): Gebäude- und Wohnungsbestand in Deutschland, Wiesbaden.

Voigtländer, M.; Deschermeier, P.; Haas, H. (2015): Anbieter von günstigem Wohnraum – eine Analyse für zehn Großstädte in NRW. In Kooperation mit der LEG Immobilien AG, in: Institut der Deutschen Wirtschaft (Hrsg.): IW policy paper, Nr. 35/2015, Köln.

Warburg Research (Hrsg.) (2016): Sektorstudie Wohnimmobilien, Hamburg.

Fußnoten

1.
Immobilien AGs sind Unternehmen, deren Geschäftszweck darin besteht in Immobilien zu investieren und die in der Rechtsform einer Aktiengesellschaft geführt werden.
2.
Spars 2012
3.
vgl. Ball 2007
4.
vgl. Penrose 1966, Robinson 1968
5.
Warburg Research 2016
6.
Edeka, Rewe, Aldi, die Schwarz-Gruppe (mit Kaufland und Lidl) sowie die Metro-Gruppe.
7.
Freudenau, Heinze et al. 2012
8.
Spars, Heinze, 2009
9.
Spars, Müller 2012
10.
Deutscher Mieterbund NRW 2016: 2
11.
Voigtländer et al. 2015: 7
12.
Es wird jedoch auch davon berichtet, dass auch die Vonovia standortabhängig Teilverzichte leistet.
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