30 Jahre Deutsche Einheit Mehr erfahren
"Wem gehört die Stadt??!", steht am Bauzaun für ein gigantisches Shoppingcenter - das "Bikini" - in Berlin, Nähe Kudamm und Bahnhof Zoo

24.11.2017 | Von:
Felicitas Hillmann
Matthias Bernt
Laura Calbet i Elias

Von den Rändern der Stadt her denken. Das Beispiel Berlin

Dynamiken der Finanzialisierung und Privatisierung

Die wachsende Nachfrage nach Wohnraum geht in Berlin mit einer Abnahme preisgünstiger Wohnungen einher. Dies entspricht einer Entwicklung in Richtung marktorientierter Wohnraumversorgungssysteme und spiegelt einen Wandel staatlicher Politiken in den vergangenen Jahrzehnten wider. In Berlin, der "Stadt des sozialen Wohnungsbaus par excellence",[27] verringerte sich der Bestand an Wohnungen, die staatlicher Regulierung unterliegen, in den vergangenen 15 Jahren stark. Das betrifft zunächst den Bestand an kommunalen Wohnungen, der sich durch Verkäufe von 482000 Wohneinheiten (WE) 1990 auf etwa 269000 WE 2011 reduzierte.[28] Die Anzahl der Sozialwohnungen, die einer Mietpreisbindung unterliegen, ist noch stärker gefallen, von 365000 WE 1993 auf lediglich 135000 WE 2014.[29] 2016 fiel die soziale Bindung von knapp 9000 Wohnungen weg, und es wird erwartet, dass das Angebot bis 2025 weiter schrumpft.[30]

Dieser Rückgang beruht zunächst auf dem deutschen Modell des Sozialwohnungsbaus, bei dem die soziale Bindung nach einer bestimmten Zeit abläuft. Ohne zusätzliche Subventionen geht die Zahl an Sozialwohnungen also automatisch zurück. Zusätzlich implizieren die teilweise in den 1970er Jahren festgelegten Förderkonditionen eine kontinuierliche Mietsteigerung, die im sozialen Wohnungsbau heute ein Niveau erreicht hat, das über dem Mittelwert des Mietspiegels liegt. In der Folge ist auch der soziale Wohnungsbau in vielen Fällen für Bezieher niedriger Einkommen und Transferempfänger unbezahlbar geworden. [31]

Darüber hinaus wurden die kommunalen Wohnungsbaugesellschaften im Zuge einer "Rollback-Neoliberalisierung"[32] in zunehmendem Maße zur Konsolidierung der öffentlichen Finanzen eingesetzt. Aus diesem Grund wurden etwa die Berliner Wohnungsbaugesellschaften zu "In-sich-Verkäufen" angehalten, bei denen sich ein Teil der Wohnungsbaugesellschaften verschulden musste, um den anderen Teil zu kaufen und die Gewinne an die Landeskasse abzuführen.

Berlin verkaufte über die drei vergangenen Jahrzehnte – auch aufgrund von Schrumpfungsannahmen und der Haushaltsnotlage – in erheblichem Maße öffentliche Wohnungsbestände an private Investoren. Dies betraf etwa ein Sechstel des Bestands der kommunalen Wohnungsunternehmen Ostberlins, der im Rahmen des "Altschuldenhilfegesetzes" an "Zwischenerwerber" veräußert wurde. In einer zweiten Welle wurden in den 2000er Jahren umfangreiche Bestände an Private-Equity-Gesellschaften verkauft. Zwischen 2001 und 2005 trennte sich Berlin von einem Drittel der ehemals landeseigenen Bestände (121600 WE). Als Höhepunkt der Privatisierung gilt der Verkauf der kommunalen "Gemeinnützigen Siedlungs- und Wohnungsbaugesellschaft" (GSW), die 2004 mit 65000 Wohnungen an ein Konsortium von US-amerikanischen Finanzinvestoren ging. Damit hat die Stadt Berlin in erheblichem Maße Interventionsmöglichkeiten auf dem angespannten Wohnungsmarkt verloren.

Der Verlust öffentlichen Einflusses ging mit einer "Finanzialisierung" der Immobilienwirtschaft einher, wodurch die lokale Versorgung mit Wohnraum zunehmend durch Finanzakteure, -mechanismen und -praktiken geprägt ist.[33] Finanzialisierungsprozesse haben insbesondere im Nachgang der weltweiten Finanzkrise 2008 die Rahmenbedingungen für die Berliner Wohnungswirtschaft grundlegend verändert. Dabei hat die zunehmende Verschmelzung von Finanz- und Wohnungsmärkten zu einem dauerhaften Interesse der Finanzinvestoren am Erwerb von als "unterbewertet" betrachteten Portfolios geführt. Entsprechend befinden sich heute etwa 60 Prozent des Wohnungsbestands in Berlin in den Händen privater Vermieter (10 Prozent börsennotierte Unternehmen, 21 Prozent privatwirtschaftliche Wohnungsunternehmen).[34] Gleichzeitig stieg der Anteil der ausländischen Investoren an Immobilientransaktionen zwischen 2009 und 2015 um etwa 240 Prozent.[35]

Ferner wächst die Bereitschaft privater Haushalte, sich zu verschulden, um Vermögen in Form von Wohneigentum zu bilden. Niedrigzinspolitik und das fehlende Angebot an erschwinglichen Mietwohnungen führen so zu einer wachsenden Zahl von Haushalten, die Eigentum erwerben – nicht nur für den Eigenbedarf, sondern auch als Form der Vermögensbildung. So bezeichnete Formen eines "asset-based welfare"[36] sollen zur sozialen Absicherung beitragen ("Beton-Rente"). Dies verstärkt tendenziell soziale Disparitäten. Denn der Erwerb von Eigentumswohnungen ist für einkommensschwache Bewohner aufgrund mangelnden Eigenkapitals kaum möglich und für weite Teile der Mittelschichten mit Verschuldung und hohen Kreditrisiken verbunden.

Dies hat zu tiefgreifenden Veränderungen in der Struktur des Berliner Wohnungsangebotes geführt. Die Anzahl der angebotenen Wohnungen mit Nettokaltmieten unterhalb der von den Jobcentern für Transferleistungsbezieherinnen und -bezieher angewandten Bemessungsgrenzen für die Kosten der Unterkunft (KdU) schrumpfte zwischen 2007 und 2015 von 103000 auf 9500 Einheiten. Noch 2007 war in fast allen Bezirken die Anzahl dieser Wohnungen höher als die der Eigentumswohnungen; 2015 dagegen konzentrieren sich KdU-fähige Wohnungen auf Marzahn-Hellersdorf (etwa 30 Prozent), Treptow-Köpenick, Lichtenberg und Spandau (je etwa 10 Prozent). Im selben Zeitraum stieg die Zahl der Kaufangebote für Eigentumswohnungen in Berlin bei Immobilienscout24 von 27 auf 62 Prozent.[37]

Mit der wachsenden Nachfrage ging demnach nicht nur der Bestand an öffentlichen und Sozialwohnungen rapide zurück, sondern es setzten sich darüber hinaus im privaten Wohnungsmarkt zusehends Verwertungsmodelle mit hoher Renditeorientierung durch. Angesichts der im Vergleich traditionell niedrigen Einkommen wird die Miete damit zum "Armutsfaktor Nr. 1" in Berlin – und ist ursächlich für die Positionierung der verschiedenen Bevölkerungsgruppen an den Rändern oder im Zentrum der Stadt.

Fußnoten

27.
Harald Bodenschatz, Schöner Wohnen im neuen Berlin?, in: Architektenkammer Berlin (Hrsg.), Berlin – offene Stadt, Berlin 1999, S. 107.
28.
Vgl. Investitionsbank Berlin, IBB Wohnungsmarktbericht 2012, Berlin 2013, S. 34.
29.
Vgl. dies., Der Berliner Wohnungsmarkt, Entwicklung und Strukturen 1991–2000, Berlin 2002, S. 71; dies., IBB Wohnungsmarktbericht 2015, Berlin 2016, S. 44.
30.
Vgl. Ralf Schönball, Berlin verliert weiter bezahlbare Wohnungen, in: Der Tagesspiegel, 5.10.2017, S. 7.
31.
Vgl. Kotti & Co./sozialmieter.de/Selbst-universität e.V. (Hrsg.), Nichts läuft hier richtig. Informationen zum sozialen Wohnungsbau in Berlin, Berlin 2014; Gewos, Bericht der Expertengruppe zur Reform des Sozialen Wohnungsbaus in Berlin, September 2016, http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/sozialer_wohnungsbau/reform/index.shtml«.
32.
Vgl. Neil Brenner/Jamie Peck/Nik Theodore, Variegated Neoliberalization: Geographies, Modalities, Pathways, in: Global Networks 2/2010, S. 182–222.
33.
Vgl. Laura Calbet, Financialised Rent Gaps and the Public Interest in Berlin’s Housing Crisis. Reflections on N. Smith’s ‚Generalised Gentrification‘, in: Abel Albet/Núria Benach (Hrsg.), Gentrification as a Global Strategy. Neil Smith and Beyond, Milton 2017, S. 165–176; Manuel Aalbers, The Financialization of Housing. A Political Economy Approach, London–New York 2016.
34.
Vgl. CBRE GmbH/Berlin Hyp AG, Wohnmarktreport Berlin 2015, http://www.berlinhyp.de/fileadmin/user_upload/2015_WMR_DE_WWW_20150114.pdf«, S. 7.
35.
Vgl. BNP Paribas, BNP Paribas Real Estate Guide to Investing in Germany 2016, S. 9.
36.
John Doling/Richard Ronald, Home Ownership and Asset-based Welfare, in: Journal of Housing and the Built Environment 2/2010, S. 165–173.
37.
Vgl. Andrej Holm, Sozialer Wohnraumversorgungsbedarf in Berlin. Studie im Auftrag: Die Linke. Fraktion im Abgeordnetenhaus von Berlin, Berlin 2016, S. 63ff.
Creative Commons License

Dieser Text ist unter der Creative Commons Lizenz "CC BY-NC-ND 3.0 DE - Namensnennung - Nicht-kommerziell - Keine Bearbeitung 3.0 Deutschland" veröffentlicht. Autoren/-innen: Felicitas Hillmann, Matthias Bernt, Laura Calbet i Elias für Aus Politik und Zeitgeschichte/bpb.de

Sie dürfen den Text unter Nennung der Lizenz CC BY-NC-ND 3.0 DE und der Autoren/-innen teilen.
Urheberrechtliche Angaben zu Bildern / Grafiken / Videos finden sich direkt bei den Abbildungen.